Sammenlignende markedsanalyse i eiendommer

Når du jobber med selgere for å bestemme en oppføringspris eller med kjøpere for å sjekke verdien før tilbud om å kjøpe, gjør eiendomsmeglere det som kalles komparativ markedsanalyse, eller en CMA.

Ved å gå til solgte eiendomsregister, solgte eiendomsprofesjonen nylig eiendommer som ligner på emneeiendommen og i samme geografiske område. Ved å sammenligne disse egenskapene, og justere for funksjonsforskjeller, blir det gjort et estimat av verdi for emnets eiendom. Imidlertid vil en grundig eiendomspersonell gjøre en annen annen CMA for en selger eller en kjøper.

En annen grundig CMA vil inkludere sammenligninger med for øyeblikket listede lignende eiendommer i området. Den samme prosessen vil bli brukt, men med for øyeblikket listede egenskaper. Dette vil tillate en vurdering av den nåværende konkurransen og kan føre til en økning eller reduksjon i estimatet basert på de solgte egenskapene.

Kvalitet på sammenlignbare valg

Avgjørende for en CMAs nøyaktighet for å bestemme markedsverdien er valget av de beste sammenlignbare egenskapene. Tre agenter som velger til og med en annen sammenlignbar av tre eller fire brukte, kan komme med noen veldig forskjellige verdivurderinger. Dette skjer mye når en selger handler etter en oppføringsagent. De får et verdiestimat fra flere agenter, og de er overrasket over forskjellene. Dessverre er ofte den som gir dem det høyeste antallet den som får oppføringen, og vanligvis er det ikke et godt antall.

Det er flere ting du må vurdere når du velger komp

• Når eiendommen er solgt: salg mer enn to eller tre måneder i det siste er ikke gode komponenter, spesielt i hurtig bevegelige markeder. Jo nyere salget, desto mindre sannsynlig har markedet flyttet nok til å gjøre eiendommene 'solgte priser irrelevante på tidspunktet for CMA.
• Der eiendommen ligger: Den aller beste situasjonen er at hjemmet er i samme underavdeling. Det er ikke mulig i mange tilfeller, så neste vurdering er å lokalisere kompiser i samme nabolag eller det generelle området. Når du ikke kan få passende kompiser på den måten, kan veldig like hjem i lignende underavdelinger i andre deler av byen være den eneste tilgjengelige ressursen.
• Kjennetegn på hjemmet: Når det gjelder antall soverom, bad, kvadratmeter av hjemmet, størrelsen på partiet og andre funksjoner i hjemmet, skal de sammenlignbare boligene være så like som mulig. Det er sjelden, bortsett fra i store underavdelinger.

Kvaliteten på justeringene

Det siste elementet over bringer oss til en diskusjon om hvordan vi kompenserer beregningen vår for forskjeller i strukturene. Vi gjør justeringer, omtrent som takstmenn, for å justere de solgte prisene på de sammenlignbare boligene for bedre å matche fageiendommen vår. 

Med andre ord, hvis vi har et 3-roms, 2 bad hjemme med en to-bil tilknyttet garasje og 2100 kvadratmeter med boområde, vil vi prøve å finne tre eller fire komponenter med alle disse funksjonene de samme. Imidlertid vil vi sjelden, så vi må gjøre justeringer av de solgte prisene.

• La oss si at en komp bare har to soverom. Vi må anta at det ville ha solgt for mer penger med tre, så vi legger litt penger tilbake til den faktiske solgte prisen for å justere den til å ha hatt tre soverom. Det samme gjelder bad og garasjeplasser.
• Hvis det er den andre veien, si tre bad når emnet vårt bare hadde to, så ville vi trekke verdien av et bad fra den solgte prisen i vår justering.
• Vi trenger ikke å gjøre noe med kvadratmeter før vi gjør beregningsfinalen vår.

Når vi har justert de sammenlignbare boligene våre, deler vi hver solgte pris med kvadratmeter for å få den solgte prisen per kvadratfot. Vi gjennomsnittlig dem for våre tre eller flere komponenter for å få en gjennomsnittsverdi per kvadratmeter. Da multipliserer vi ganske enkelt det med vårt emnehjems kvadratmeter for å få vår estimerte nåværende markedsverdi.

Der har du det store bildet av å gjøre en CMA, men du vil grave i og lære mer og øve før du gjør dem for klienter.