Hvordan gjøre en komparativ markedsanalyse (CMA)

Hvis du er ny på eiendomsvirksomheten eller ny i området, kan du få hjelp. En CMA er ikke bare komparativ matematikk. Grundig kunnskap om dynamikken i salg av eiendommer i det spesifikke området er nødvendig for å gjøre vurderinger basert på dataene som presenteres. "Eiendom er lokal" er et kjent sitat fordi det er sant, og du må lære alt om ditt lokale marked.

Med andre ord, du må vite noe om markedet ditt og hvorfor hjem i ett område selger annerledes og for høyere eller lavere priser enn sammenlignbare hjem i et annet område. Bare det å sammenligne tall uten å vite om nabolagene og eiendommene kan være en katastrofe. Den viktigste aktiviteten i en CMA er valget av sammenlignbare egenskaper.

Nøye samlet sammenlignbare egenskaper

Når du velger egenskaper som du anser som sammenlignbare med emneegenskapen din, inkluderer viktige hensyn:

• Statistisk sett er salg langt over eller langt under hoveddelen av gruppen mistenkt. Det er sannsynligvis gyldige grunner til divergensen. Hvis du har nok nylige komp., Kast ut altfor høyt og altfor lav prisomsetning.
• Forsikre deg om at du kan rettferdiggjøre komps som ikke er brukt. Hvis du bestemmer at en sammenlignbar ikke er passende, har du en god grunn. Hvis du blir spurt senere av klienten din hvorfor du ikke brukte et bestemt hjem, vil du kunne svare sannferdig og rettferdiggjøre handlingene dine.
• Trekk sammenlignbare egenskaper fra emnets eiendoms område eller så nært som mulig. Hvis det er umulig å finne nok kompiser i samme nabolag, kan det være nødvendig å bruke noen fra et lignende nabolag i en annen del av byen.
• Bruk solgte sammenlignbare som ikke er for gamle. Hold deg i en så aktuell tidsramme som mulig. I raske markeder er dette enkelt, men ikke så mye når salget går sakte. Hvis du må gå tilbake mer enn to eller tre måneder, må du sannsynligvis gjøre noen subjektive justeringer i den lange perioden. Det er ikke lett, da det virkelig ikke er noen regel for hvordan du gjør det nøyaktig.
• Når mengden tillater bare lignende konstruksjonstyper. Et eksempel kan være at emneegenskapen din er et enkelt historiehjem, og mange av kompisene er to historier. Med vår aldrende befolkning vil mange eldre lete etter et enkelt etasjers hjem, så det kan være mer etterspurt.

Justere verdien for eiendomsforskjeller

Når du sammenligner lignende egenskaper, er det alltid forskjeller. Sørg for å justere emnets eiendoms estimat for sine forskjeller fra de sammenlignbare egenskapene:

• Legg til eller trekke fra verdien for forskjellen i parti eller arealstørrelse.
• Gjør det samme for funksjonsforskjeller, for eksempel soverom, bad, garasje osv.
• Se på finansieringsforskjeller som kunne ha påvirket salgsprisen. Selgerfinansiering kan til tider føre til en høyere pris som er betalt for en eiendom som ikke er relatert til dens sanne verdi. Husk at disse må være "Arms lengde" -transaksjoner. Det skal ikke være noen spesielle situasjoner, familiesalg, salgssalg osv.

En aktuell analyse av konkurransemarkedet

En fullstendig og detaljert rapport til oppføringsprospektet/klienten din kan ikke være komplett uten en lignende markedsanalyse av eiendommene som er oppført og konkurrere med hjemmet sitt på den tiden. Anbefalingen din for listepris kan endres opp eller ned, avhengig av hvor mange hjem som er oppført i området på det tidspunktet og listeprisene deres.

Å vite at noen av de høyeste solgte kompisene kom fra perioder med veldig lavt lager, kan føre til at du endrer listeprisestimatet litt nedover hvis det nåværende markedet har en betydelig høyere varelager. Å gå den andre retningen, hvis det er færre hjem tilgjengelig, kan det hende du kan justere prisen oppover.

Resultatene som vises i et lett forståelig format

Dette er ikke en kampanje for "Pretty". Det er programvareløsninger for nesten alle MLS -systemer som produserer veldig polerte rapporter for sammenlignende markedsanalyse. Verdien er i dataene og din tolkning av dem. Ikke la glitz fra "presentasjonen" ta en høyere betydning enn utvalget og tolkningen av dataene.