Eiendomsinvesteringsanalyse

Det er Cruital for en eiendomsinvestor å gjøre en investeringsanalyse før du kommer inn eller begynner på et nytt prosjekt. En vellykket leie av leiehjem kan ha dusinvis av hjem i porteføljen sin. Ulike faktorer fører til økonomisk suksess med eiendomsinvestering. Det er nødvendig å vurdere dem alle. Å kjøpe rett kan føre til tosifret avkastning og en solid strøm av kontanter i årevis. Alternativt, hvis du ikke gjør den nødvendige due diligence, kan du finne deg eieren av en verdiløs investeringseiendom.

Netto driftsinntekt

Enhver investeringsanalyse begynner med å forstå netto driftsinntekt (NOI). Denne verdien er den totale inntekten eiendommen din genererer mindre eventuelle utgifter den pådrar seg. Slike utgifter inkluderer kostnadene du betaler for å opprettholde eiendommen. Bare trekke fra totale utgifter fra total inntekt for å komme frem til NOI. For å bestemme din månedlige NOI ved å dele det resulterende tallet med 12.

Imidlertid er det en fangst. De totale utgiftene dine inkluderer ikke lånekostnader.

Kontantstrøm

Kontantstrømmen din er det som er igjen når du gjør en ekstra justering for disse lånekostnadene, vanligvis pantelånet ditt. Du sitter igjen med kontantstrømmen din når du trekker fra gjeldstjenesten fra NOI. Dette er din fortjeneste.

Jo mer du låner, jo mindre vil kontantstrømmen din være. NOI -en din vil være lik kontantstrømmen din hvis du betaler kontanter for eiendommen.

Kontantstrøm er riktignok en funksjon av mange mange innspill, og noen av dem kan endre og skade-eller forbedre en situasjon. Noen innspill påvirkes av markedet og økonomien. Etterspørselen etter leieboliger kan stupe over natten når en stor lokal arbeidsgiver stenger eller beveger seg. Federal Reserve kan øke rentene over natten som øker lånekostnadene, og påvirker det samlede eiendomsmarkedet. Denne endringen kan gjøre kostnadene for å kjøpe nye eiendommer mer utgifter og redusere kontantstrømmen.

Du kan ikke kontrollere ting som dette, men du kan forhåpentligvis unngå disse situasjonene ved å gjøre din aktsomhet om helsen og planene til lokale arbeidsgivere. Hold deg oppdatert på økonomiske nyheter og planlegg for endringer i rentene. Du er sannsynligvis i god form hvis eiendommene dine er lønnsomme med en lang leiekontrakt som nylig er fornyet.

Avskrivningsfaktoren

Selvfølgelig vil Internal Revenue Service (IRS) ønske en prosentandel av all denne leieinntekten. Imidlertid tilbyr investering i eiendommer ganske mange skattelettelser også. Et nebb er avdrag for avskrivning av eiendommer som er en verdifull komponent i eiendomsanalyse. 

Avskrivninger reduserer til og med skattepliktig fortjeneste fra andre investeringer for de som er i høye skatteregenteser. Du kan ofte bruke dine resterende tap mot andre investeringsinntekter når kostnadene for å opprettholde og leie en eiendom pluss avskrivninger mer enn ditt skattepliktige overskudd.

Det er faktisk ikke et kontanttap fordi avskrivninger ikke kommer ut av lommen. Det er et beregnet antall behandlet som en utgift for skatteformål. Du kan fremdeles ha en positiv månedlig kontantstrøm mens du viser et operativt tap for skatteformål.

Eiendomsskatt

Du må betale eiendomsskatt hvis virksomheten din eier leieboliger, men du kan trekke disse skatten for inntektsskattemessige formål. Bedrifter betaler eiendomsskatt på den vurderte verdien av eiendommen deres på samme måte som enkeltpersoner betaler eiendomsskatt på den vurderte verdien av hjemmene sine.

Skatten for året er distribuert mellom de forrige og nye eierne når eiendommer selges i løpet av et skatteår. Denne prosentdelte splittelsen er basert på hvor mye av året du eide eiendommen sammenlignet med hvor lenge de tidligere eierne hadde strukturen.

Utleierforsikring

Utleierforsikring vil bidra til å dekke verdien av bygningen og fungerer omtrent som standard huseiere eiendomsforsikring. Politikken vil dekke skader fra leietakere og tap fra stormer. Hvis eiendommen din er i et høyrisikoområde og utsatt for flom, jordskjelv og en brann, må du huske å få den aktuelle forsikringen til å dekke investeringen din.

Hvis du befinner deg ved tap etter en begivenhet, kan du søke på Small Business Administration (SBA) katastrofehjelpsprogram for et lån som vil bidra til å reparere skaden.

1031 skattemessige utvekslinger

Du kan selge en eiendom med fortjeneste og rulle inntektene til en annen eiendom uten å måtte betale en kapitalgevinstskatt, men noen veldig strenge regler gjelder. I henhold til Internal Revenue Code, tittel 26, seksjon 1031:

"Ingen gevinst eller tap skal anerkjennes ved utveksling av eiendommer som holdes for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investeringer hvis slik eiendom utveksles utelukkende for eiendom av lignende art som skal holdes enten for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investering.""

Eiendom til "Like-kind" betyr en annen eiendom eller eiendom. Imidlertid krever det ikke nødvendigvis en land-til-land eller kontor-til-kontorutveksling.

Få investeringskurs og strategier kan sammenligne med leieboliger. Folk trenger et sted å bo, og å eie et hjem er ikke mulig for eller ønsket av alle.

Balansen gir ikke skatt, investeringer eller finansielle tjenester og råd. Informasjonen blir presentert uten vurdering av investeringsmålene, risikotoleransen eller økonomiske forholdene til noen spesifikk investor og er kanskje ikke egnet for alle investorer. Tidligere ytelse er ikke en indikasjon på fremtidige resultater. Investering innebærer risiko inkludert mulig tap av rektor.