Kontroll av arealbruk med reguleringskoder og tillatelser

Tre grunnleggende elementer er involvert i kontrollen av arealbruk. Kommuner utvikler masterplaner for bruk av land, trafikk, kommersielle og boligområder, samfunnsskoler og parker. Reguleringskoder, lover eller ordinanser utvikles deretter for å spesifisere hvilke arealbruk og byggetyper som vil være tillatt i visse områder.

Til slutt brukes reguleringsstillatelser som et verktøy for å håndheve disse ordinansene og tillatelsene må gis for all bruk og strukturer.

Houston-byen uten "z" -ordet

Houston er den eneste store byen i U.S. uten reguleringsordinanser. Det har aldri hatt reguleringsordinanser. Du kan anta at situasjonen ville være ganske fryktelig der som et resultat. Du kan forvente å finne en høy stigning i et lite nabolag av eneboliger, ruvende over dem og slippe ut solen. Eller det kan være et innendørs skuddrekkevidde som ligger mellom et sykehjem og et barnehage -senter. 

Men ingen av disse situasjonene er å finne i Houston. Det ser stort sett ut som de fleste andre byer du noen gang har besøkt. 

Det er ikke slik at det er null kontroll over utviklingen. Det er bare at kontroll ikke er oppnådd i Houston på de samme geografiske reguleringsveiene for andre byer. Gjerningsbegrensninger brukes som en kontrollmetode. Byggekoder som begrenser hvor nært visse strukturbruk kan være til boligområder har bidratt til å holde noen kommersielle bruksområder utenfor boligområdene.

Det er vanskelig å hevde at ingen sonering er skadelig for utviklingen fordi Houston har en tendens til å bevise akkurat det motsatte. Utviklere har mye mer breddegrad i Houston, selv om de ikke får frie tøyler på noen måte. Med gjerningsbegrensninger, byggekoder og bruksrestriksjoner relatert til omkringliggende eiendommer, har Houston det beste fra begge verdener.

Utviklere kan bygge nye eller konvertere eksisterende strukturer eller fasiliteter ofte med bare mindre kodeavvik. Et eksempel kan være å konvertere et lukket stripe kjøpesenter til et eldre aktivitetssenter eller omvendt. Regulering ville gjøre dette praktisk talt umulig, men Houston vil ganske enkelt ønske at den nye bruken skal overholde sikkerhet og bruke ordinanser.

Litt historie 

Hvorfor står Houston alene blant større byer når de ikke har sonering? By charteret krever at spørsmålet om å sette inn sonering må settes til en populær avstemning. Det kan ikke bare være resultatet av en beslutning om byråd. 

Talsmenn klarte å få sonering til avstemning i 1948, men det mislyktes. Det samme skjedde igjen i 1962 og 1993. Folket ønsket rett og slett ikke det eller tror det var nødvendig fordi Houston gynget rett uten store problemer.

Dette er ikke å si at det har aldri vært problemer. Nå og da ble kommersielle og høye utviklere litt for tett i sin strukturplassering. Bygninger senere var for nær hverandre for å utvide veier eller håndtere krav til bruk.

Som svar ble tilbakeslagsbegrensninger, parkeringsplass og buffere rundt store bygninger vedtatt i stedet for regulering. Forskjellen er at disse begrensningene ikke er relatert til geografi. De er alle relatert til bygningenes nærhet til hverandre og til deres bruk. 

Houston har absolutt ikke lidd av den forskjellige tilnærmingen det tar fordi utviklingen alltid har vært robust. Byen opprettholder en håndterbar, men aggressiv vekstrate. Det er ikke alltid et problem å være annerledes.