3 nøkler til en vellykket husflip

Å investere i eiendom kan være en flott måte å tjene penger på. En type eiendomsinvestering å vurdere er å snu et hus. Å oppnå suksess ved bruk av denne metoden er vanligvis en kombinasjon av ferdigheter, grundig analyse og forskning, selv om noen få oppnår suksess ved stum flaks.

Uansett eiendomstype du velger, er det flere positive og negativer du må vurdere når du forbereder deg på ditt første vellykkede husflip.

• Prosjektsuksess krever visse ting du kan kontrollere, for eksempel dyktighet, grundig analyse og forskning.

• Enhver type eiendom kan vendes.

• Kan ansette mennesker som kan øke sannsynligheten for en vellykket flip, inkludert en erfaren eiendomsmegler, entreprenør og designer.

• Kan tape penger hvis du ikke vurderer alle kostnader, inkludert renovering, holding og salgskostnader.

• Må måtte betale kapitalgevinstskatt på salget.

• Kan overforme en eiendom hvis du ikke er kjent nok med nabolaget.

Hva betyr det å snu et hus?

Å vende et hus betyr at du kjøper et hus med den hensikt å selge det, vanligvis raskt, for overskudd. Det er ikke et langsiktig kjøp og hold strategi. Å selge eiendommen for mer enn du kjøpte den for, betyr ikke nødvendigvis at du vil tjene penger.

For eksempel kjøper du et hus for $ 200 000 og setter inn $ 50 000 dollar renoveringer. Hvis du selger huset for $ 240 000, som er mer enn du kjøpte det til, vil du faktisk tape penger når du tar hensyn til renoveringskostnadene, samt ekstra kostnader for å holde eiendommen og selge eiendommen.

Hvilken type eiendom kan vippes?

Den vanligste typen eiendommer som er vendt er et enebolig. Imidlertid kan nesten alle typer eiendommer vendes for fortjeneste. Dette inkluderer:

• Multifamiliehjem: Flippemuligheter inkluderer renovering av eksisterende enheter eller legge til flere enheter for å gjøre eiendommen mer verdifull for potensielle kjøpere.
• Blandet brukt eiendom: Dette kan innebære renoveringer eller tillegg til butikklokalet, boligplass eller begge deler.
• Detaljeiendom: Renovering av plassen som passer et spesifikt behov, for eksempel restaurant, salong eller landhandel.
• Land:Gå gjennom reguleringsprosessen for å få den godkjent for en spesifikk bruk, for eksempel bolig eller detaljhandel. Å få godkjenning av regulering kan være en langvarig prosess avhengig av hvor rask og enkel bygningsavdelingen i byen er å jobbe med. 

Nøkkel 1: Kjøp til riktig pris

Du tjener pengene dine på kjøpet. Det spiller ingen rolle hvor godt du renoverer hjemmet til slutt hvis du legger for mye penger helt fra begynnelsen, vil det være så mye vanskeligere å tjene penger.

Bestem etter reparasjonsverdien (ARV)

Du prøver å bestemme hvor mye du har råd til å kjøpe eiendommen for for å tjene penger. Derfor må du jobbe bakover. 

Det første du trenger å gjøre er å bestemme etter reparasjonsverdien til eiendommen. Dette er hva du tror hjemmet vil være verdt etter at du har fullført alle renoveringer på eiendommen.

Du må se på nylig solgte priser for sammenlignbare eiendommer i området. Selv om det ikke er en eksakt vitenskap, vil det hjelpe deg å gi deg en ballpark av hjemmets verdi. Hvis hjemmet ditt er en fire sengs, to bad kolonial, vil du se på kolonialer av lignende størrelse som har solgt det siste året. Du må gjøre justeringer for visse faktorer som:

• Firkantede opptak: To hjem kan ha samme antall senger og bad, men man kan være 1000 kvadratmeter større.
• Kvalitet på renovering:Se på materialene som brukes i renoveringen. Er dette hva den nåværende kjøperen leter etter?
• Plassering: Noen områder i byen vil være bedre enn andre: Better School District, Roligere Street.
• Lot størrelse: Større partier vil være mer verdifulle.
• Fasiliteter: Har hjemmet sentral klimaanlegg, et basseng i bakken, en ferdig kjeller eller en master suite?

Når du har sett på de sammenlignbare egenskapene, bør du kunne komme med en rekke hva hjemmet vil være verdt når du har fullført renoveringen. Dette er etter reparasjonsverdien.

Trekk kostnadene dine 

For å kjøpe eiendommen til riktig pris, må du bestemme hvor mye penger du tror du vil bruke på hjemmet.

• Lukkekostnader ved kjøp: Dette inkluderer tittelforsikring, hjemmeinspeksjoner, advokats gebyrer, undersøkelser, bankgebyrer, registrering av gebyrer: gjerning og pantelån.
• Byggekostnader: Tillatelser fra byen, materielle kostnader, arbeidskostnader.
• Holder kostnader: Forsikringsbetalinger, skatter, betaling på lån, mulige brukskostnader.
• Lukkekostnader på salg: Advokatsalær, muligens eiendomsoverføringsskatt, Realtor Commission, registreringsgebyr: gjerning og pantelån, byinspeksjonsgebyr: Mulig beleggsattest (CO), hvis byen krever det, kjøper kreditter: Kjøperens hjemmeinspektør vil finne ting galt med eiendommen , så kjøperen vil sannsynligvis be om kreditt fra deg for å fikse disse tingene.

Hva er ditt gevinstmotiv?

Du går sannsynligvis ikke gjennom alt arbeidet og risikoen for å snu et hjem for å tjene $ 5000. Derfor må du bestemme ditt ideelle gevinstmål fra flippen. Når alt er sagt og gjort, vil du tjene 20 000 dollar? 50 000 dollar? 100 000 dollar? Å vite hvor mye du vil lage vil hjelpe deg med å bestemme prisen du har råd til å kjøpe hjemmet.

Du bør også være klar over at du kanskje må betale en kapitalgevinstskatt på ethvert overskudd du gjør. Avhengig av inntektsgruppen din, kan det hende du må betale noe eller kanskje måtte betale så mye som 20 prosent av overskuddet ditt til onkel Sam. Du kan være i stand til å utsette denne kostnaden ved å utveksle 1031.

Bestem ideell kjøpesum

Nå som du har bestemt en etter reparasjonsverdi for eiendommen, de omtrentlige kostnadene forbundet med renovering av eiendommen og hvor mye penger du vil tjene, kan du bestemme det maksimale beløpet du er villig til å betale for eiendommen.

Etter reparasjonsverdi

- Minus kostnader

- Minus gevinstmotivasjon

= Ideell kjøpesum

Dette er poenget der du gir tilbudet ditt og håper det blir akseptert. Du har gått gjennom mye arbeid for å komme frem til dette nummeret, så ikke bli svaiet av eiendomsmeglere som forteller deg at hvis du øker tilbudsprisen din, er eiendommen din. Hver ekstra dollar du betaler for eiendommen er en dollar med potensiell overskudd som du mister. Husk at du er pengene dine på kjøpet.

Nøkkel 2: Kom deg raskt ut

Målet med å snu eiendommer er å tjene penger og gjøre dette overskuddet så raskt som mulig. Enhver god investor vet at eiendomsmarkedet kan slå på en krone. Ethvert antall faktorer kan dramatisk redusere verdien av eiendommen din. Dette inkluderer:

• Økning i rentene: Når rentene er høye, har ikke folk råd til å bruke like mye på et hjem. Det reduserer kjøpekraften deres fordi deres månedlige pantebetaling vil være høyere. Når rentene stiger, vil boligprisene komme ned for å justere for denne nedgangen i kjøpekraften.
• Sesongendring: Hjemmekjøpssesongen topper seg i sommermånedene når barn er på vei fra skolen. Familier vil flytte før det nye skoleåret begynner. Hvis du ikke er i stand til å ha flippen din på markedet for tidlig vår/sommer rush, kan du ende opp med å koste deg mye penger.
• Økninger i varelager: En annen faktor som kan påvirke verdien av hjemmet ditt er overflødig varebeholdning i området. En grunn til at dette kan skje ville være hvis et stort selskap i byen stenger, og folk begynner å sette hjemmene sine på markedet slik at de kan flytte. Det er bare så mange kjøpere for et 3 -roms, 2 bad $ 250.000 Ranch Home. Hvis det er fem på markedet, kan det hende du må redusere prisen for å få den solgt raskt.
• Foreclosures eller kort salg i området: Dessverre kan du ikke kontrollere naboene dine. Kort salg og tvangsinngrep i området vil redusere verdien av hjemmet ditt.
• Naturkatastrofe: Du kan heller ikke kontrollere Mother Nature.Orkaner, tornadoer og branner kan ødelegge områder og etterlate boligprisene likt i shambles.
• Rangeringer av lavere skole: Hvis skolesystemets rangering går ned, vil nabolaget bli mindre ønskelig for potensielle kjøpere.
• Treg økonomi: Når økonomien kollapser, så gjør boligprisene. Færre mennesker kan kjøpe hjem, og de som gjør det er ute etter å bruke mindre.
• Miljøspørsmål/kraftledninger: Forhøyede nivåer av radon eller andre kjemikalier i jord.

Nøkkel 3: Teamet du jobber med kan lage eller ødelegge deg

Vellykkede eiendommer blir gjort raskt og gjort for riktig pris. Å ansette feil entreprenør, designer eller eiendomsmegler kan raskt gjøre en flip til en flopp. Ideelt sett vil du ha et team av pålitelige individer på plass før du avslutter eiendommen, slik at du ikke kaster bort tid.

Designere

Hvis du skal ansette en designer til renoveringen din, må du sørge for at han eller hun er kjent med området. Det siste du vil gjøre er å imponere over. Ikke hvert hjem trenger Calcutta Marble and Brazilian tregulv. Du kan tjene gode penger med en flott planløsning og ren design. Kjøkken og bad selger hjem, men de fleste kjøpere vil ikke vite forskjellen mellom en kran på $ 400 og en $ 40.

Å vite markedet vil også bidra til å avgjøre hva slags kjøper som ser på dette området. Tiltrenger området mange singler, nygifte, unge familier med små barn, etablerte familier eller tomme huggerere? Dette vil bidra til å bestemme den beste tilnærmingen til renovering. Skulle du legge til et annet soverom? Fokuser på et familierom for barna? Er en master suite som kommer til å bli hovedtrekningen?

Entreprenører

Dette inkluderer elektrikere, rørleggere, sidegister, takere, VVS -entreprenører, malere, utleggere og alle andre du måtte trenge. Du vil få flere bud slik at du får den beste prisen, men du vil også sjekke legitimasjon fordi den beste prisen ikke alltid er den beste kvalitetsarbeidet. Du tror kanskje at du har en god pris i begynnelsen, men vil avvikle mer tid og penger på å prøve å fikse en entreprenørens skuddvale arbeid.

Forsikre deg om at entreprenøren forstår de nødvendige tillatelsene som må tas ut med byen for renoveringen som skal gjøres. Hvor lang tid tar byen å behandle tillatelser? Er det noen reguleringsproblemer som må godkjennes? Tillatsspørsmål med byen kan holde opp jobber i flere måneder og raskt redusere potensiell fortjeneste.

Entreprenører er også beryktet for å "undervurdere" hvor lang tid en jobb vil ta. Forsikre deg om at du har en fast frist med entreprenøren for at arbeidet skal fullføres. Du bør også inkludere et beredskapsfond i budsjettet for disse jobbene som ikke er fullført i tide.

Eiendomsmeglere

Vil du selge med en eiendomsmegler eller forsøke å selge eiendommen selv? Hvis du selger med en eiendomsmegler, husk å faktorere i kommisjonen deres ved salget.

Når du velger en eiendomsmegler, må du sørge for at de kjenner markedet der du prøver å selge hjemmet. Selv om du har jobbet med eiendomsmegleren i det siste, kan det hende at de ikke passer best for det aktuelle markedet.

I tillegg er mange eiendomsmeglere ganske enkelt interessert i å selge et raskt salg og ikke nødvendigvis selge hjemmet for topp dollar. Forsikre deg om at du har gjort din egen forskning og at du føler deg komfortabel med antallet eiendomsmegleren føler at du kan få for hjemmet. Du vil ha et raskt salg, men du vil heller ikke legge igjen for mye penger på bordet.