4 ting å se på før du kjøper leieboliger

Å kjøpe en investeringseiendom innebærer grundig forskning og evaluering. Du vil gi deg selv den beste sjansen for å gjøre en god investering. Her er fire kriterier du bør se på før du kjøper din neste leiebolig.

Eiendomsstedet er nøkkelen

Du kan ikke endre plasseringen av en eiendom, så det er en av de viktigste tingene du må vurdere når du vurderer en potensiell investering. For eksempel er det flere fordeler med å kjøpe en inntektseiendom i nærheten av en høyskole. Teorien er at det alltid vil være nye studenter som leter etter bolig, studentenes foreldre betaler ofte husleien, og du kan ofte belaste en høyere leie på grunn av ønsket om området og økt etterspørsel etter leiligheter.

Stedsegenskaper å vurdere:

• Er det urban, forstad eller landlig?
• Hvor langt borte er nødvendigheter som dagligvarebutikker, shopping, transport, skoler og sykehus?
• Visualiser den typen leietaker som ønsker å bo der- familier, eldre, enslige mennesker, middelklasse osv.
• Er det stor etterspørsel etter utleie i området?
• Hvor rettferdig er det fra din primære bolig?- Hvis det er langt borte, må du ta med seg reisekostnader fra pendling og mulighetskostnader fra tapt produktivitet.
• Er nabolaget stabilt, utvidelse eller i tilbakegang?- Er det mange ledige eiendommer, eller er det mye nybygg?
• Ser du en mulighet for vekst i fremtiden?- For eksempel bygges en ny jernbanelinje som kobles til en storby, eller et nytt selskap flytter til området og skaper nye jobber. Disse kan dramatisk øke ønsket om plasseringen.

Kjør tallene

Kjenn budsjettet ditt:

• Hvor mye penger kan du legge inn i denne investeringen?
• Hvor mye er du villig til å tape?
• Hvis du trenger flere midler, hvor vil du få dem fra?
• Hvor mye trenger du å låne?- Hva vil din månedlige pantebetaling og rente være?

Bestem verdien av eiendommen:

• Be om de faktiske inntekts- og utgiftsarkene for eiendommen. Hvis ingen er tilgjengelige, må du sørge for at du med rimelighet kan forutsi driftskostnadene.
• Beregn netto driftsinntekt (NOI) for eiendommen.
• Hva er den vanlige ledigheten for ditt område?
• Hva er den anslåtte leien for eiendommen?
• Hva vil forsikringskostnad?
• Hvor mye er skatt?
• Hva vil årlig vedlikeholdskostnad?
• Har du bestemt markedets kapitaliseringsfrekvens (cap rate)? Hvis du ikke er klar over markedets cap rate, kan en lokal eiendomsmegler vanligvis gi denne informasjonen.
• Når du har bestemt cap -rate, kan du nå dele NOI med cap -rate og få den nåværende verdien av eiendommen.
• Har du gjort en sammenlignende markedsanalyse (CMA)?
• Hva er sammenlignbare hjem i området som selger for? Enten du kjøper en leiebolig eller ønsker å snu et hus, vil du forsikre deg om at du ikke betaler for eiendommen.

Lag en liste over nødvendige reparasjoner

Hvilke reparasjoner er du komfortabel med?

• Vil du ha en eiendom som bare trenger kosmetiske reparasjoner som et lag med maling og nytt teppe, er du ok med en moderat mengde arbeid eller er du komfortabel med en tarmrehabilitering inkludert ny rørleggerarbeid, elektrisk, gulv, vegger, etc.)

Har du råd til de nødvendige reparasjonene?

• Kostnaden for reparasjoner vil variere veldig avhengig av om du kan gjøre det selv, eller hvis du trenger å ansette noen andre for å gjøre det.
• Arbeidskraft koster mer i visse deler av landet enn andre.
• Materialkostnadene avhenger av verdien av eiendommen. Du trenger materialer av høyere kvalitet for en million dollar eiendom enn femti tusen dollar.
• Reparasjoner vil alltid koste mer enn du har planlagt for. Budsjettet og estimert tid for ferdigstillelse dobler ofte. Ikke bare vil du betale mer for selve reparasjonen, men du betaler ekstra finansieringskostnader, kalt "myke kostnader", for å betale pantelån, eiendomsskatt og forsikring på den ledige eiendommen mens disse ekstra reparasjonene er fullført.

Forstå det nåværende eiendomsmarkedet

Å prøve å snu en McMansion under en lavkonjunktur vil ikke være den enkleste satsingen. I en lavkonjunktur kan det være en bedre innsats for suksess i en lavkonjunktur til å leie ut til leietakere. Hvis du kjøper den McMansion og har penger til å holde den i syv år til du kan selge den for overskudd, kan det potensielt være en god investering. Ønsker du å kjøpe og selge raskt, eller planlegger du for en langsiktig holdestrategi.

En annen ting å se på når du kjøper en eiendom er videresalgsverdien. Svært ønskelige eiendeler er de som enkelt kan kjøpes og selges uavhengig av markedet. De er alltid etterspurt. Tenk på dem som nødvendigheter, som brød og vann.

Folk trenger ikke et hus med et innebygd basseng og TV -screeningrom. Folk trenger et hus med et rent bad og et sterkt tak. Du vil at eiendommen din skal appellere til størst mengde mennesker, slik at du har størst antall potensielle leietakere og kjøpere.