Å gjøre leieboligen din klar for salg

Akkurat som du måtte ta visse skritt når du kjøpte leieboligen din, må du også gjøre visse forberedelser når du vil legge ut leieboligen din for salg. Å gjøre deg selv og eiendommen din klar vil hjelpe deg med å gi deg den beste sjansen til å selge eiendommen din raskt og for topp dollar. Her er trinnene du bør ta før du legger eiendommen din på markedet.

Papirarbeid

Inntekts- og utgiftsrapport: Du vil forsikre deg om at du har all din økonomiske informasjon i orden før du legger ut leieboligen din for salg. Å utarbeide en inntekts- og utgiftsrapport vil gi deg, og enhver potensiell kjøper, et bedre bilde av verdien av eiendommen din.

Inntekt: Inkludert i denne inntekts- og utgiftsrapporten, vil du registrere alle inntekter mottatt av eiendommen på månedlig og årlig basis. Dette kan omfatte leietakers månedlige leiebetalinger, samt eventuell ekstra leie fra parkeringsplasser, vaskemaskin og tørketrommel bruk eller betalinger hvis du er heldig nok til å ha et billboard eller mobiltelefontårn på eiendommen din.

Utgifter: Inntekts- og utgiftsrapporten må også inneholde pengene du bruker for året. Dette kan omfatte:

• Eiendomsskatt
• Forsikringsbetalinger
• Vann- og kloakkladninger: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Elektrisitetskostnader: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Gassavgifter: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Oljekostnader: Hvis du er ansvarlig for verktøy.
• Vedlikehold: De fleste investorer og/eller eiendomsmeglere vil estimere en prosentandel for vedlikehold. Tradisjonelt er dette beløpet fem prosent av brutto driftsinntekter. Vedlikeholdskostnader vil variere basert på størrelsen på eiendommen, alderen på eiendommen og mengden utvendig plass. Det kan inkludere ting som landskapsutgifter, kostnader for å reparere eller erstatte utdaterte eller sviktende inventar, dørlåser, vinduer, sprukne fliser, rørleggerlekkasjer, taklekkasjer eller vingling av rekkverk.
• Ledighetskostnader: De fleste investorer vil også utgjøre en ledighetsfaktor. Avhengig av eiendomstypen, kan du forvente at dette tallet skal være mellom fem og ti prosent av brutto driftsinntekter. Ledighetskostnader kan omfatte kostnader for å markedsføre eiendommen, for eksempel å plassere annonser for leien, og kostnadene for å holde eiendommen, for eksempel skatter og forsikring.

Samle dokumenter relatert til inntekt, utgifter og eiendomsforvaltning

Elementer fra inntekts- og utgiftsrapport: Før du legger ut leieboligen din for salg, vil du finne papirkopiene av varene du har inkludert i inntekts- og utgiftsrapporten. Du vil samle disse uttalelsene fra året før. Dette kan omfatte alle bruksregninger, forsikringsoppgaver, eiendomsskatt, pantebetalinger, leiebetalinger, vedlikeholdskostnader og så videre.

Du bør skanne alle disse kvitteringene på datamaskinen, slik at du også har en digital kopi av dem. Dette vil gjøre det lettere å sende en vare til en potensiell kjøper, en advokat eller en eiendomsmegler hvis du blir bedt om det, siden du allerede vil ha den tilgjengelig elektronisk.

Kopier av alle gjeldende leiekontrakter: Du vil samle kopiene av alle leieavtaler for nåværende leietakere. Dette vil bli brukt til å bekrefte gjeldende leiebetaling, samt leiekontraktenes lengde.

Liste over noen nylige forbedringer av eiendommen: Du bør sette sammen en liste over forbedringer du har gjort til eiendommen de siste årene. Har du for eksempel lagt på et nytt tak, erstattet ovnen eller renovert kjøkkenet? Du vil også inkludere omtrentlig dato arbeidet ble utført og muligens den omtrentlige verdien av forbedringen.

I listen over forbedringer vil du legge til beskrivende adjektiver. I stedet for å si, renovert kjøkken, kan det for eksempel være mer tiltalende å si, renovert kjøkken, inkludert Gray Shaker Style Cabinets, Polar White Granite og Beveled Subway Backsplash.

I tillegg bør du også finne noe bevis på arbeidet som ble gjort. Dette kan være kopier av fakturaer, kontrakter for arbeidet eller andre kvitteringer.

Ofte vil eiendomsmegleren bruke denne listen over forbedringer når du setter sammen oppføringsdetaljene for eiendommen din. Derfor bør denne listen være så grundig som mulig.

Kopier av eventuelle tillatelser: Det første du vil gjøre er å sørge for at det ikke er noen åpne tillatelser på eiendommen din. Avhengig av byen din, kan du enten komme med denne forespørselen personlig, over telefon eller online. Dette er kjent som en åpen offentlig registreringsforespørsel.

Hvis det er noen åpne tillatelser på eiendommen, vil du sannsynligvis trenge å lukke dem før salg. Du må bestemme hvilket arbeid som må fullføres, ansetter en lisensiert entreprenør for å fullføre arbeidet, og deretter ha en inspektør fra byen komme ut og bekrefte at arbeidet ble gjort for å kode slik at de kan lukke tillatelsen.

Du bør samle eller skaffe kopier av alle tillatelser for alt arbeid som noen gang ble fullført på eiendommen. Byen din skal kunne gi deg kopier av alle tillatelser som er registrert for eiendommen.

Bestem gevinstpotensialet

Du bør vurdere økonomien din for å få en ballpark av hvor mye penger du potensielt kan tjene hvis du selger eiendommen din.

1. Hvor mye skylder du på pantelånet ditt? Har du noen forskuddsbetalingstraff?

2. Kjenn lukkekostnadene du vil være ansvarlig for under salget av eiendommen din. Dette kan omfatte en eiendomsoverføringsskatt ved salg, Realtor Commission til salgs, registreringsgebyr og advokats gebyrer.

3. Vet hva skattegrunnlaget ditt er for eiendommen, slik at du vet hvor mye i skatt du skal skylde. Snakk med regnskapsføreren din for å avgjøre hva skattegrunnlaget ditt er.

Generelt vil grunnlaget ditt være alle utgiftene som har gått inn i eiendommen som ikke ble avskrevet i et gitt år, for eksempel kjøpesummen, stengekostnader og forbedringer, minus hvor mye du har avskrevet i avskrivninger gjennom årene.

4. Vet hva den grove markedsverdien på eiendommen din er. Du bør finne to eller tre sammenlignbare eiendommer som har solgt i ditt område det siste året. Du kan bruke disse tallene for å få en grov ide om prisklassen som eiendommen din skal selge.

5. Ta den grove markedsverdien på eiendommen din, minus beløpet du har igjen på pantelånet ditt, minus lukkekostnader for å selge eiendommen din for å bestemme hvor mye penger du vil gå bort med ved salg.

6. Du må da bestemme hvor mye penger du skylder i kapitalgevinstskatter. For å gjøre dette vil du ta salgsprisen på eiendommen minus skattegrunnlaget du har beregnet. Dette beløpet vil avgjøre hva du skylder for kapitalgevinstskatt. Forsikre deg om at du snakker med regnskapsføreren din fordi det kan være scenarier der du går bort med veldig lite penger til salgs, men skylder betydelig mer i kapitalgevinstskatter på grunn av avskrivning av avskrivninger som er tatt gjennom eierskapet til eiendommen.

Vedlikehold

Utsatt vedlikehold: Før salget vil du få eiendommen din til å se så bra ut som mulig. Dette er tiden for å løse eventuelle vedlikeholdsproblemer du har satt av. Dette kan omfatte maling av fellesarealer, forbedre landskapsarbeid eller dempe appell, fikse løpende toaletter eller mindre drypp i kraner.

Kapitalforbedringer: Du må også finne ut om å fullføre kapitalforbedringer før salg er verdt det. Vil forbedringen gi større avkastning enn det koster? For eksempel, er du i stand til å legge et nytt tak på eiendommen for mindre enn markedsrenten?

Er det fornuftig å investere mer penger i eiendommen? Hvis du ikke gjør slike forbedringer, vil det redusere muligheten for salg? Vil et dårlig tak, råtne dekk eller hull i vegger avskrekke noen fra å kjøpe eiendommen?

Generelle tips

Gi beskjed til leietakere: Når leieboligen din faktisk er på markedet, vil potensielle kjøpere måtte være i stand til å gå inn i minst en leienhet når de ser på eiendommen. Du må derfor bestemme hvordan og når du vil varsle leietakere om at du legger eiendommen ut for salg. Avhengig av størrelsen på eiendommen din, trenger du kanskje ikke å varsle alle leietakere om din intensjon om å selge eiendommen. Du må bare varsle leietakerne hvis leiligheter du ønsker å vise til potensielle kjøpere.

Noen ganger er leietakere redde når de hører at eiendommen skal ut for salg. De bekymrer seg for at de blir fortrengt når det selges. De bekymrer seg også for hvordan en ny utleier vil administrere eiendommen. Noen leietakere vil også bruke dette som en mulighet til å lufte mot utleier for rimelige og urimelige problemer, så vær forsiktig med å la leietakerne samhandle med potensielle kjøpere.

Fyll ledige stillinger: Før salg vil du ideelt sett ha 100 prosent belegg på eiendommen din. Hvis du har ledig stilling, ikke kutt hjørner for å prøve å fylle ledigheten raskt. Forsikre deg om at du fremdeles følger din komplette screeningprosess. 

Hvis eiendommen din ikke selger raskt, vil du sitte fast med den leietakeren du plasserer i eiendommen. Du ønsker heller ikke å plassere problem leietakere i eiendommen som kan skade eiendommen i en tid der den trenger å se best mulig ut. Det er bedre å ha en ledig enhet enn en som er opptatt med en dårlig leietaker.

Intervju eiendomsmeglere: Du må finne en eiendomsmegler for å liste ut leieboligen din med. Hvis du allerede har en eiendomsmegler du har jobbet med tidligere og føler deg komfortabel med, er du klar.

Ellers må du intervjue flere eiendomsmeglere. Det er viktig å se etter eiendomsmeglere som spesialiserer seg på eiendomstypen og området du selger. Eneboliger eller hytter trenger kanskje ikke noen som er så spesialiserte, men for en multifamilie, en detaljhandel, en eiendom med blandet bruk eller andre mer unike investeringer, vil du se etter noen som har suksess med å selge eiendomstypen du prøver å selge. Tenk på det på samme måte som advokater spesialiserer seg på visse områder som skilsmisse, skattemelding eller selskapsrett.

Når skal du sette det på markedet

Investeringsegenskaper følger ikke de samme reglene som å selge primære boliger til huseiere. Det normale boligmarkedet er sterkest om våren, ettersom familier prøver å komme inn i sine nye hjem før det nye skoleåret.

Generelt kan du legge en investeringseiendom for salg når som helst på året. Du kan se lavere aktivitet rundt ferien eller om sommeren.