Å vende et hus som er din primære bolig

Å kjøpe hus med behov for reparasjoner eller renoveringer og deretter selge dem blir vanligvis referert til som "å vende hus."Som en investeringsstrategi gjøres det sjelden med hus der investoren faktisk er bosatt, men det kan være en levedyktig tilnærming. Som hva som helst, er det store aspekter ved denne typen strategier, og det er utfordringer som må vurderes.

• Foreta bare en pantelånsbetaling

• Unngå kapitalgevinstskatt

• Trenger ikke å skynde meg for å maksimere fortjenesten

• Redusere utgiftene med svette egenkapital

• Venter to år på å unngå en kapitalgevinstskatt

• Bor i en byggesone

• Forårsaker nye renoveringer for å se

• Trenger å flytte igjen når renoveringen er fullført

Fordeler

Det er flere fordeler med å vende et hjem du bor i.

• Ett pantelån og unngå å bære kostnader: Når du kjøper eiendommer som en investering, kjøper du vanligvis en eiendom i tillegg til eiendommen du allerede bor i. I denne tradisjonelle hjemmeflippen vil du være ansvarlig for å betale alle bærekostnadene til eiendommen. Forutsatt at du trenger finansiering for eiendommen, inkluderer disse bærekostnadene månedlige pantebetalinger, eiendomsskatt, forsikring, verktøy, vedlikehold av eiendommer, eiendomsmeglerprovisjoner og stengekostnader. Du har disse utgiftene på eiendommen og er også ansvarlig for å betale de samme regningene på din primære bolig. Hvis du bestemmer deg for å bo i et hjem du prøver å snu, trenger du bare å bekymre deg for ett sett med utgifter.
• Avsnitt 121 Ekskludering: Du kan unngå å betale kapitalgevinstskatt hvis du bor i eiendommen i minst to av de siste fem årene etter at du har kjøpt eiendommen. Når du selger hjemmet ditt, kan du unngå å betale skatt på $ 250 000 for kapitalgevinster hvis du arkiverer som individ eller $ 500 000 av kapitalgevinster hvis du er gift og arkiverer i fellesskap.
• Mindre press for å selge raskt: I en tradisjonell eiendomsflip er målet å kjøpe, renovere og selge raskt. I dette scenariet kan det være veldig stressende når du ikke finner en kjøper fordi du fremdeles er ansvarlig for å betale pantelånet og andre utgifter på eiendommen. Hvis du bor i hjemmet du prøver å snu, har du ikke disse sekundære utgiftene å vurdere. Den lengre tidslinjen kan også tillate deg å se etter gode kjøp på renoveringsmateriell og entreprenørprising. Entreprenører kan ha en langsom sesong, så de vil være mer villige til å gi deg en bedre pris hvis du kan få arbeidet gjort på den tiden. Siden det ikke er tidsknus, har du også tid til å handle for å få den beste prisen for materialer.
• Svette egenkapital: Du kan være i stand til å øke gevinstpotensialet ditt ytterligere ved å gjøre noe av arbeidet selv i stedet for å ansette andre for å gjøre det. Du må rådføre deg med din lokale kommune for å bestemme hvilke prosjekter du har lovlig lov til å ta på deg selv og hvilke prosjekter som må fullføres av en lisensiert profesjonell. Noen lokale myndigheter lar huseiere gjøre arbeid som elektrisk og rørleggerarbeid, og andre lar dette arbeidet bare utføres av en lisensiert profesjonell. Selv om du fullfører arbeidet selv, vil du sannsynligvis måtte betale et visst gebyr og ta ut tillatelse. Tillatelsesforskrifter varierer basert på lokale og statlige byggekoder. For eksempel vil noen byer kreve at du tar ut tillatelse til å sette opp et gjerde rundt eiendommen din, mens andre ikke vil.

Ulemper

Det er flere ulemper å vurdere når du blar på primærboligen din.

• Må vente minst to år på å selge: En stor ulempe med å bo i et hjem du prøver å vende er å måtte vente minst to år fra datoen du har kjøpt eiendommen for å selge den. Hvis du selger eiendommen før du har bodd i den som din primære bolig i to år, må du betale skatt på alle kapitalgevinster du har gjort på eiendommen. Eiendomsmarkedet kan endre seg veldig raskt. Å ikke være i stand til å legge hjemmet for salg når eiendomsmarkedet er varmt kan koste deg stort. I eiendommer kan til og med å vente et par måneder være forskjellen i titusenvis av dollar i potensiell fortjeneste.
• Å leve gjennom renoveringen: En annen negativ å være klar over er at du vil bo i en byggesone, og det kan bli veldig stressende. Å ha entreprenører i ditt personlige boareal kan bli gammel veldig raskt. Det kan hende du må håndtere problemer som å ikke ha arbeidstoaletter eller dusjer, måtte flytte ut av hjemmet i en uke mens gulv lang, eller feil materiale ble levert.
• Kan skade huset: Når du bor i eiendommen og prøver å snu den for overskudd, risikerer du å skade renoveringen du har gjort. Nymalte vegger kan raskt bli skitne, marmorteller kan begynne å etse, og skapdører kan slutte å stenge riktig. Hvis du har kjæledyr, kan du begynne å se klørmerker på de nylig ferdige tregulvene.
• Begynn å designe for deg selv: Når du renoverer en flip, vil du appellere til massene. Et potensielt problem med å leve i en flip er at du kan begynne å designe hjemmet for deg selv, og din stil kan ikke appellere til alle. Du kan også ha større sannsynlighet for å bruke for mye fordi du bruker kjøkkenet eller badet til hjemmet er solgt. Det kan være lurt å ha den dyrere Calacatta -marmoren over Carrara Marble, mens sluttbrukeren kanskje ikke vet forskjellen.
• Sett av arbeidet: Å bo i et hjem du renoverer kan føre deg til å gjøre det faktiske arbeidet. Å vite at du ikke kan selge hjemmet i minst to år, kan føre til at du sparker boksen nedover veien. Du kan da finne deg selv i en knase som prøver å fullføre flere prosjekter uker før du legger eiendommen ut for salg.
• Du må flytte: Forutsatt at du kan selge eiendommen, må du finne et annet sted å bo. Å bevege seg er stressende, og det kan være enda mer stressende hvis du prøver å finne en ny avtale på et hjem og gjøre en annen primær bolig flip.