Hvordan bruke eiendomsoppdragskontrakter for investering

Visualiser en eiendomskjøpskontrakt med bare noen få ekstra ord lagt til navnet ditt som kjøper. Det ville se ut som dette:

"Kjøper: John J. Doe, og/eller tilordner.""

Det er det. Du har gitt en kontrakt for eiendomsoppgave. Det virker enkelt, og det er det, og det åpner for mange muligheter for fortjeneste i eiendomsinvestering.

Hvem eller hva er en 'tilordne'?

Din "tildeler" vil være hvem som helst du vil gi kjøpsrettighetene dine. Kanskje du effektivt har låst en eiendom med en kjøpekontrakt. Du kan nå gå videre og kjøpe den, vende den, rehabilitere og leie den eller bruke annen strategi som er lovlig.

Eller Du kan også gi den videre til noen andre for overskudd, og aldri kjøper det selv. Dette er en oppdragskontrakt.

Kontroll er alt i din domstol i begynnelsen; Du trenger ikke å overføre avtalen til noen andre hvis du bestemmer deg for ikke å gjøre det, eller til den tid som den passer best for deg økonomisk hvis du bestemmer deg for å gå videre med oppgaven. Ulempen er at hvis du kan ikke Finn noen til å overta kontrakten, og det var din intensjon, du vil være lovlig forpliktet til å fullføre salget selv.

Hva en oppgave formidler

Du gir ikke bare kjøpsrettighetene dine. Du består også dine forpliktelser i kontrakten. Dette betyr at du ikke lenger er involvert i transaksjonen i det hele tatt etter at oppgaven finner sted.

Du har ingen rett til å komme med krav mot selgeren hvis det er problemer med avtalen fremover, men. Personen eller selskapet du har tildelt avtalen til er nå ansvarlig for å ta avtalen til å avslutte. 

Selvfølgelig antar dette at du faktisk har tildelt kontrakten til en annen part. Inntil den tid er du på kroken. Kontrakten er et juridisk dokument, styrt av individuelle statlige lover, slik at selgeren kan ha forskjellige måter å bruke hvis du ikke tildeler kontrakten, og du ikke følger gjennom og lukker eiendommen.

Du vil sannsynligvis ikke motta gebyret eller overskuddet ditt før du stenger, så du kan være forståelig nervøs når du venter på at avtalen skal avsluttes.

En merknad om statlige lover

Noen få stater vil ikke la deg overføre ansvar på denne måten, så det kan være lurt å sjekke med en advokat i ditt område for å sikre at du forstår lovene i jurisdiksjonen din før du hopper inn med begge føttene.

HUD -hjem og eiendomseide eiendommer eller tvangsinngrep er vanligvis ikke åpne for tildeling i noen stat.

Å tjene ved å henvise det sammen

Den enkleste måten å tjene på i denne situasjonen er å lokalisere en eller flere kjøpere i kjøperdatabasen din, vise dem verdien i avtalen og ta en henvisning eller "fuglhund" -gebyr for å bringe den til dem.

Fugletikking innebærer ikke å bli teknisk involvert i avtalen i det hele tatt. Det er mer eller mindre en ordning der du finner eiendommen, og sier: "Her går du, investor," og investoren tar den derfra, og personlig inngår en kjøpskontrakt med selgeren i bytte mot et gebyr til deg, av kurs.

Du vil deretter tildele dine rettigheter til avtalen, og de vil gå videre til stenging.

De betaler deg gebyret ditt mot eller etter stenging. Du kan tjene pent, selv om alt du hadde i faresonen var hva som var nødvendig. Og den risikoen er ganske lav hvis du vet hvem kjøperne dine sannsynligvis vil være før du trekker inn eiendommen, forutsatt at verdien er der.

Å bygge en kjøperliste

Du begynner også å bygge og vedlikeholde en aktiv investorkjøperliste for kundebassenget ditt. Dette er kritisk fordi du virkelig vil være sikker på at du har en klar kjøper eller to til et hjem før du forplikter deg til å være alvorlige penger. Du bør være dekket ganske bra hvis du gjør en god jobb med å bygge listen din.

Listen skal inneholde både fix-and-flip og leieboliginvestorer som har interesse av å kjøpe avhengig av eiendommen til eiendommen. 

Leieinvestorer vil normalt ha et hus som er klart for belegg, eller i det minste med bare kosmetiske eller mindre reparasjoner nødvendige.

Back-to-back nedleggelser for et flip-salg

Du kan også ta på deg kjøpet personlig og umiddelbart selge det til en annen investor eller en detaljhandler kjøper. Det kan være lurt å ta denne tilnærmingen fordi fortjenesten din vil være mer viktig.

Dessverre kan du ikke lenger bruke midlene fra en avtale for å avslutte en annen i samtidig nedleggelser siden pantekrisen i 2007. Långivere vil bare ikke tillate det. Men du kan utforske ressurser for kortsiktig finansiering, for eksempel en slektning, dine egne kontanter eller en hardt pengelångiver.

Du trenger bare pengene lenge nok til å lukke kjøpet og videreselge. Dette kan være timer, men det skal aldri være mer enn en dag eller to.

En stor investeringsstrategi for eiendommer

Ideelt sett har du perfeksjonert teknikkene dine, og du kan finne virkelig gode dype rabatt eiendomsavtaler med andre. Det er mange måter å komme til en god del tidlig, og verdien din for kjøper-kunde er at du har fått eiendommen i din kontroll. De får det bare hvis du gir det med.

Du kan gjøre dette arbeidet bra for deg ved å felle to oppgaver: Først, ha en virkelig god kjøperdatabase med informasjon om hva hver enkelt leter etter, og for det andre, lære og sette i gang forskjellige strategier for å finne gode eiendomsavtaler før de blir generell kunnskap.

Å bruke eiendomsoppdragskontrakter kan være din billett til eiendommer som investerer fortjeneste med lite av dine egne penger i fare hvis du får disse to tingene i kø og opererer for deg.