Investere i eiendommer uten kontanter

Eiendomsinvestering kan være for kortsiktig fortjeneste eller langsiktig leiekontantstrøm. Mange mennesker vil gjerne være eiendomsinvestorer, men de mangler kontanter for forskuddsbetalinger. De tror at å kjøpe og holde, eller kjøpe og bla, er de eneste måtene å tjene penger på.

Ikke så. Du kan starte med så lite som kostnadene for noen hundre visittkort. Ditt ønske og noe benarbeid kan bli kontanter i lommen i løpet av kort tid.

Strategier for å investere uten kontanter

Tallrike investeringsmetoder blir forkynt og undervist av guruer over hele TV, på trykk og på internett. Du kan lære mye av eiendomsinvesteringer, men vær forsiktig med å betale for dyre kurs eller veiledning.

Det er fremdeles opp til deg å bruke den kunnskapen, å gå ut og implementere det du har lært, uansett hvor mye instruktøren kjenner og lærer deg.

Noen få teknikker kan hjelpe deg med å tjene penger på eiendom uten å starte med mye kontanter-eller til og med noen i det hele tatt.

Fugle-dogging vs. Langtidsleie

Du må forstå hvem disse investorene er før du virkelig kan sette pris på verdien deres. De fleste tenker på en fuglehund som en "flipper", noen som kjøper hjem, fikser dem opp, og selger dem raskt for overskudd, og det er stort sett nøyaktig.

Fugledogging er litt som å være grossist, og det krever ingen penger å komme i gang, bare noen visittkort og krefter. Det kan gjøre at eiendommer investerer en virksomhet for den gjennomsnittlige personen med ikke mye penger.

Så er det den langsiktige investoren som kjøper hjem som utleieeiendommer, og realiserer kontantstrøm og takknemlighet over tid. En av disse eiendomsinvesteringsstrategiene kan være veldig lønnsomme. Som du velger handler om dine mål, temperament og risikotoleranse.

Kunsten å dog

Mange av målinvestorene dine vil en annen vellykket virksomhet og noen kontanter som de ønsker å investere i eiendommer. Å drive virksomhetene sine krever mesteparten av tiden sin, så de er avhengige av tradisjonelle ressurser som eiendomsmeglere for å hjelpe dem med å finne investeringseiendommer.

De vil vanligvis betale mer enn de burde for disse tilbudene fordi agentene jobber ut av Multiple Listing Service (MLS) Inventory. Det er ikke mye fleksibilitet i priser, spesielt med agentenes kommisjoner involvert.

Mange av disse investorene kjøper flere eiendommer. Hvordan tror du at de vil reagere hvis du fortalte dem at du kan gi dem tilbud for 10% til 40% mindre enn det de betaler for øyeblikket? 

Jo mindre disse investorene betaler for et hjem, jo ​​bedre vil avkastningen (ROI) fra kontantstrømmen være, og jo før de vil ha innelåst egenkapital. De Ønsker en fuglehund for å bringe dem avtaler.

Du kan finne huseiere som trenger å selge og ennå ikke har vært i stand til, eller huseiere med pantelån eller truende tvangsinngrep, gjennom arbeid, forskning og etterforskning.

Se etter hjemmene som eiendomsmeglere ikke oppfører seg. Faktisk har noen fuglehunder eiendomsmeglere som mater dem fører når en urolig huseier ikke har klart å selge. Bird Dog leverer lønnsomme investeringer til investoren, og gebyrene kan løpe mellom $ 2000 og $ 10.000 per avtale når salget stenger.

Oppgaver: Prosene ..

En annen måte å tjene penger på eiendomsinvestering uten å bruke noen av dine egne penger er gjennom oppdrag. Det er ikke en komplisert prosess, men det krever at du har kjøperen stilt opp før Du låser deg i en kjøpekontrakt.

Du kommer til å faktisk gjøre din egen avtale med selgeren og skrive opp en kjøpekontrakt. Kontrakten vil indikere at kjøperen er "Ditt navn og/eller tildeler."Denne ordlyden lar deg tildele kontrakten til noen andre, kjøperen din.

Du trenger ikke samtykke fra selgeren. Det må vanligvis være en kontantkjøper, men det er normalt tilfelle når du gjør denne typen avtaler. Selgeren vil ganske enkelt bli informert om det din Kjøper er nå deres Kjøper og at transaksjonen vil fortsette som normalt i henhold til kjøpskontraktsvilkårene.

... og ulemper

Du må gi et inderlig pengesetting til selgeren. Disse pengene blir satt inn i tittelfirmaet som håndterer avslutningen, og du vil ikke bli tilbakebetalt på slutten av dagen, eller hvis avtalen skal gå sørover av en eller annen grunn. Pengene vil overføre til kjøperen din ved stenging.

Du vil holde innskuddet ditt så lite som mulig fordi det alltid er en viss risiko for at avtalen til slutt ikke vil lukke.

I de fleste tilfeller blir du ikke betalt før avtalen stenger, selv om du kanskje kan få gebyrene dine på det tidspunktet når du gjør tildelingen av kontrakten til investorene dine hvis du regelmessig jobber med dem.

Selvfølgelig kan det hende du også kan få de alvorlige pengene foran før du låser inn hjemmet hvis du er godt justert med visse kjøpere og kan beskrive avtalen for dem og få et verbalt engasjement.

Back-to-back-nedleggelser

Boligen og pantelån som begynte å utfolde seg i 2007 skapte mye endring i utlån og eiendomstransaksjonsvirksomheter. Tittelselskaper pleide å være villige til å gjøre doble nedleggelser og finansiere en avtale med inntektene fra en annen, men dette er sjelden i 2019.

Det er en måte å grossist- og vippe eiendommer med back-to-back-stenginger uten å bruke dine egne penger, men. Det første kravet er at du må ha en lønnsom grossistflip -avtale satt opp. Du må ha den første eiendommen kjøpt til riktig pris, og en klar investor for å kjøpe den fra deg med et fint overskudd.

Overskuddet må være tilstrekkelig til å dekke gebyret som vil være nødvendig for at du skal bruke andres penger for å få den første avtalen stengt, slik at du kan avslutte det andre salget til investoren din. Avgiften er vanligvis minst 2500 dollar, og det kan være basert på en prosentandel av lånet lånt.

Transaksjonell finansiering er prosessen med å få et veldig kortsiktig lån for å finansiere en avtale med en oppfølging av stenging for å selge eiendommen samme dag eller minst innen 24 timer. En transaksjonell utlåner vil plassere midlene som er nødvendige for å avslutte den første avtalen med tittelselskapet.

Du kan gå videre til den andre avtalen når den første avtalen stenger, vanligvis planlagt rett bak den. Avslutningserklæringen for den avtalen vil gjenspeile en betaling til den transaksjonelle långiveren for beløpet de lånte på den første avtalen, pluss gebyret deres. Du får balansen og fortjenesten din.

Leiealternativer

De grunnleggende komponentene i en leiekontraktsstrategi er en leiekontrakt med månedlige betalinger og et alternativ for å kjøpe eiendommen ved slutten av leieperioden.

For eksempel vil du eie et hjem som leiebolig, men du sitter ikke på nok penger til en forskuddsbetaling. Du kan til og med ha kredittproblemer som vil gjøre lån for dyrt. Så du finner en veldig motivert huseier som ikke har vært i stand til å selge gjennom markedsføring med bandittskilt, avis- og Craigslist-annonser, eller bare muntlige henvisninger.

Et eksemplet på leiekontrakt

Hjemmet kan være verdt $ 200 000 i det nåværende markedet. Pantesaldoen er $ 150 000, og huseiernes betaling er $ 1100 i måneden med skatt og forsikring. Den ene ektefellen er permittert fra jobben sin, og den andre har funnet en bedre jobb, så de trenger å flytte snart.

Tilbud om å leie hjemmet sitt i tre år med leiekontrakter som tilsvarer husbetalingen-$ 1.100 i måneden. Betal dem $ 1500 som en ikke-refunderbar leiebetaling i bytte for høyre-men ikke forpliktelsen til å kjøpe hjemmet ved slutten av leiekontrakten for $ 160.000.

Bruk markedsføring eller andre metoder for å finne en leietaker for hjemmet som er villig til å betale deg $ 1200 i måneden for å leie det. Leietakeren vil signere minimum ett års leieavtale. Skattene og forsikringen vil forbli som den er under den treårige leiekontrakten, med sperringen i eiernes pantelånsutbetaling som tar seg av disse varene.

Slik fungerer det hele:

• Kontantene dine: $ 1100 x 3 for leiebetalinger for første og forrige måned og et depositum tilsvarer $ 3.300, pluss $ 1.500 for leiebetalingen. Din totale utbetaling er $ 4800.
• Kontanter i: $ 1200 x 3 for første, siste og depositum = $ 3600.

Dette et verste fall for illustrerende formål. Du er ute av lommen $ 1200. Men Hvis du bedre hadde forhandlet med selgeren og utsatt depositumet eller gjort unna det helt, ville dette ordne seg til et overskudd på $ 300. På samme måte ville du bryte selv om du kunne finne en leietaker som er villig til å hoste opp $ 1600 i måneden.

Det hele kan komme ned på forhandlingsferdighetene dine.

Og ideen er å kontrollere dette hjemmet og låse inn et lønnsomt kjøp på slutten for den underverdiprisen uten å legge for mye penger i mellomtiden. Eiendommen er allerede verdt mer enn prisen som skal betales, og den vil sannsynligvis sette pris på i løpet av den tre år lange leiekontrakten. Som kan vise seg å være en betydelig avkastning på investeringen din.

Sandwich leiekontrakter

En sandwich -leiekontrakt er akkurat det navnet tilsier: to leiekontrakter med deg, investoren, i midten.

Du vil ha muligheten til å kjøpe eiendommen til en rabatt på slutten av leieperioden, og du må finne en leietaker som ønsker å kjøpe hjemmet, men ikke kan på grunn av kredittproblemer eller mangel på kontanter for en forskuddsbetaling. De fleste i denne situasjonen er glade for å kjøpe med et leiealternativ, slik at de har tid til å forbedre kreditten og få en forskuddsbetaling sammen.

Det vil ordne seg på samme måte som et leiekontrakt, men du finner noen som ønsker å leie eller leie-til-egen i stedet for en vanlig leietaker. Alle tallene ville være de samme, men leietaker/kjøper ville eie hjemmet på slutten av en tre-års leieperiode.

Leietaker/kjøper betaler nå ikke bare det første, siste og depositum på forhånd, men foretar også et leiekontrakt som ikke kan refunderes for retten til å kjøpe hjemmet på slutten av leiekontrakten. Leietaker/kjøper samtykker også i å betale $ 175 000 for hjemmet.

Nå ser kontantstrømmen slik ut:

• De samme $ 4800 går ut.
• $ 1200 x 3 tilsvarer $ 3600, pluss $ 1.500 leiebetaling fra leietaker/kjøper bringer inn $ 5.100.

Du tjener $ 300 på forhånd, $ 100 i måneden for de 34 gjenværende månedene eller $ 3.400, og et overskudd på $ 15.000 ved å selge hjemmet for mer enn din opprinnelige avtale om å kjøpe eiendommen. Brutto fortjeneste er $ 18 700 med null dollar faktisk investert.

En annen fordel med denne strategien er at leietaker/kjøper håper å eie hjemmet og kanskje logisk sett vil ta bedre vare på det. Noen investorer forhandler faktisk leiekontrakter som krever at leietakere betaler de første $ 100 eller mer for alle reparasjoner.

Utgiftene er minimale når forsikringen og skatten blir betalt gjennom den opprinnelige pantebetalingen.

Leieopsjoner og sandwich -leiekontrakter er strategier som ofte brukes av eiendomsinvestorer for å legge til eiendommer til porteføljene sine og bygge månedlig kontantstrøm.

Andre leiealternativer

Du må ha et tak over hodet mens du gjør all denne investeringen, så du kan vurdere å kombinere dine egne behov med en mulighet til å tjene penger og komme fremover. Også dette vil kreve minst en litt penger ut av lommen, men du kan komme godt frem på lang sikt.

Du kan kjøpe en dupleks for mindre enn 5% ned hvis du har god kreditt og du personlig okkuperer en av enhetene. Lei ut den andre og bruk inntekten til å betale for noen hvis ikke all pantebetalingen din til du til slutt selger, ideelt sett for et overskudd etter at eiendommen setter pris på.

Et annet alternativ er å kjøpe en enebolig, og deretter bo der i ett år. VA og USDA tilbyr lån uten penger ned, og et FHA -lån kan fås for så lite som 3.5% per 2018-levert det er din bolig, men du trenger ikke å bo der for alltid.

Hold deg en stund, og leie den ut for nok til å dekke pantebetalingen din. La eiendommen sette pris på, betale ned pantelånet over tid og bygget egenkapital og nettoformue.