Leietakers rettigheter i New Mexico

Leietakers rettigheter i New Mexico

Utleier/leietakerlover er på plass for å beskytte leietakers rettigheter i New Mexico og alle andre stat. Disse rettighetene dekker diskriminering, sikkerhetsinnskudd, avsløring av husleie og varsel før utleierinngang.

Noen mindre avvik kan imidlertid eksistere mellom stater. New Mexicos lover er noe omfattende og omfattende, alt fra utkastelsesprosesser til inntreden i boligen.

Lover for sikkerhetsinnskudd

New Mexicos utleier/leietakerlover inkluderer visse regler for sikkerhetsinnskudd som kan hjelpe både utleier og leietaker til å forstå hva som forventes av dem.

Den mest en utleier kan samle inn er en måneds husleie på leiekontrakter på mindre enn ett år. Utleier har muligheten til å samle mer hvis leiekontrakten er i ett år eller mer, men innskuddet må plasseres på en konto som tjener renter i denne saken.

Utleiere kan gjøre fradrag fra sikkerhetsinnskudd for skader som går utover normal slitasje, samt for ubetalte verktøy, ubetalt husleie og andre brudd på leiekontrakten.

En utleier må returnere en leietakers depositum innen 30 dager etter oppsigelsen av leiekontrakten. Utleier må også inneholde en skriftlig uttalelse hvis noen av pengene ikke blir returnert. Uttalelsen må spesifisere hvilke fradrag som er tatt og beløpet for hvert fradrag.

Gjennomgangsinspeksjoner

Utleiere i New Mexico er ikke pålagt å gjøre en gjennomgangsinspeksjon av enheten før leietakeren flytter ut. Utleier og leietaker kan imidlertid gjøre en slik inspeksjon, hvis begge sider er enige om det.

Lover angående husleie

Mengden husleie som forfaller hver uke, måned eller år skal skrives klart i leieavtalen. Det antas at leietakeren vil betale rettferdig markedsleie for å bo i enheten hvis et beløp ikke er oppgitt.

Plasseringen der husleie skal betales, skal også skrives i leieavtalen. Ellers antas det at leien blir samlet inn på leietakers enhet på forfallsdato.

Forfallsdatoen skal også være oppført i leieavtalen, eller det antas at begynnelsen av hver måned.

Gebyrer for sen betaling

Sen gebyrer er tillatt at de er inkludert som en klausul i leieavtalen. Utleiere har lov til å belaste maksimalt 10% av den periodiske leien som en sen avgift. For eksempel kan gebyret være så mye som $ 100 hvis den månedlige leien er $ 1000.

Utleier har til neste leieperiode etter at den sene leien ble samlet inn for å varsle leietakeren om at de skylder en sen avgift.

Leietakere har tre dager fra forfallsdato for leien for å betale i henhold til New Mexico -loven. En utleier kan ikke inngi en utkastelsesaksjon med retten før så mye tid har gått.

Gebyrer for gjester

New Mexico utleiere kan ikke belaste leietakerne sine for å ha gjester på eiendommen, så lenge det er et rimelig antall gjester og gjestene bare blir i en rimelig periode.

Ellers kan utleier få lov til å belaste leietakeren hvis leietakers gjester bruker noen fasiliteter på leieboligen enn de i leietakers egen enhet.

Leie øker

En utleier må gi en leietaker minst 30 dagers varsel om en leieøkning før leietiden slutt. Dette synker til bare en uke i forkant av forfallsdato for husleier for ukentlige leietakere.

Varsel om økninger må gjøres skriftlig.

Leie som sikkerhet

Leie kan ikke brukes som depositum eller å betale for skader eller andre fradrag fra depositumet med mindre utleier og leietaker er enige om at dette er akseptabelt.

Utleier inntreden av lokaler

Utleiere har lov til å komme inn i leienheten under flere omstendigheter:

  • Å inspisere enheten
  • For å gjøre nødvendig eller forespurt reparasjoner
  • For å gjøre nødvendige eller forespurte forbedringer
  • For å gjøre nødvendige eller forespurte endringer
  • Å levere nødvendige eller forespurte tjenester
  • Å vise enheten til potensielle leietakere
  • For å vise enheten til potensielle eller faktiske kjøpere, entreprenører eller pantelånere

New Mexico utleiere må gi leietakere minst 24 timers varsel før de går inn. Denne kunngjøringen må skrives, og den må inneholde formålet med å gå inn i enheten, datoen for forespurt inngang og en rimelig tidsramme for når oppføringen vil skje.

En leietaker har rett til å be om at utleier går inn på en annen dato eller på et annet tidspunkt enn forespurt. Utleier må gjøre et forsøk på å imøtekomme en slik forespørsel så lenge den ikke er upraktisk og endringen skader ikke utleier økonomisk.

En utleier kan få en påbudsordre fra domstolen-en som krever at leietakeren gjør noe eller slutter å gjøre noe-hvis en leietaker nekter å gi tilgang til enheten sin. Utleiere kan si opp leieavtalen i denne saken og kan også ha rett til erstatning.

Unntak fra varselskravet

Det 24-timers varselskravet er ikke påkrevd innen syv dager etter at leietakeren ber om at utleier utfører en reparasjon eller leverer en tjeneste. Det fravikes også når utleier er ledsaget av en offentlig arbeider som utfører en inspeksjon, eller av en representant for en kabel-, gass-, elektrisk eller telefonselskap.

En utleier i New Mexico kan også gå inn i en leietakers enhet til rimelige tider uten å gi 24 timers varsel hvis leietaker har forlatt eller overgitt enheten, eller hvis de har vært borte fra eiendommen i mer enn syv dager.

En utleier kan gå inn i en leietakers leilighet under nødsituasjoner uten å gi normal 24 timers varsel også. Dette kan skje hvis en karbonmonoksiddetektor går av og leietaker ikke svarer på utleiers forespørsler om å undersøke situasjonen.

Ulovlig utleierinngang

En leietaker kan be om påbudsmessig lettelse fra retten hvis en utleier ulovlig går inn i en leieenhet, forsøker å komme inn på urimelige tider, eller stille gjentatte krav til innreise som avbryter leietakers stille glede av lokalene.

Retten kan be utleier å stoppe oppførselen, eller leietaker kan si opp leieavtalen. Leietakeren kan også tildeles skader.

Gjengjeldelseshandlinger forbudt

En utleier kan ikke øke leietakers husleie, redusere tjenester eller forsøke å kaste ut en leietaker som en form for gjengjeldelse. Utleiers handling må ha skjedd innen seks måneder etter at leietakeren utøvde en lovlig rettighet.

Leietakers handlinger som potensielt kan føre en utleier til å gjengjelde inkluderer:

  • Innlevering av en klage til et lokalt myndighetsorgan om et helse- eller sikkerhetsbrudd på eiendommen
  • Organisere eller bli med i en leietakers fagforening eller en lignende gruppe
  • Å klage direkte til utleieren om utleiers unnlatelse av å følge vedlikeholdsansvaret under New Mexicos utleier/leietakerlov etter at leietakeren har bedt om at utleier gjør reparasjoner på eiendommen
  • Innlevering av en klage mot utleier for diskriminering av boliger med Institutt for bolig- og byutvikling eller med et lokalt rettferdig boligbyrå
  • Vinne et søksmål mot utleier
  • Innlevering av søksmål mot utleier
  • Vitner på vegne av en annen leietaker
  • Å holde tilbake husleie til et stort brudd på helse eller sikkerhet på eiendommen er fast

Leietaker har rett til å forbli i enheten og kan tildeles rimelige saksomkostninger og advokatsalær hvis en utleier er funnet å ha handlet i gjengjeldelse. Utleier kan også bli tvunget til å betale en sivil straff på opptil to ganger den månedlige leien.

Ikke-gjeninnkallende handlinger

Utleiere i New Mexico har lovlig lov til å utføre noe handling uten å bli beskyldt for gjengjeldelse, i det minste med riktig varsel. Disse inkluderer å øke leien ved slutten av leiekontrakten eller endre tjenester ved slutten av leiekontrakten.

Utleier må kanskje vise at disse endringene eller økningene ble brukt på alle leietakere likt i multi-enhetsegenskaper, og at de ikke bare var rettet mot en eneste leietaker.

Juridiske utkastelsesprosesser

Utleiere i New Mexico må ha "god sak" for å kaste ut leietakere, og de må gå gjennom rettssystemet for å gjøre det. Dette krever først å gi leietakeren beskjed om at leiekontrakten blir avsluttet.

Gode ​​årsaksfaktorer inkluderer manglende betaling av husleie, å begå ulovlige aktiviteter i lokalene, eller delta i oppførsel som truer andres sikkerhet. De kan også inkludere å skade eiendommen, uautoriserte kjæledyr eller andre brudd på leieavtalen.

En utleier må vente syv dager på å kaste ut basert på de fleste brudd på leieavtalen.

Måned til måned og utleieavtaler fra uke til uke kan avsluttes av "ingen grunn."Utleier trenger ikke å ha noen spesiell grunn, men de kan ikke bryte leieavtalen av en ulovlig grunn, for eksempel diskriminering eller gjengjeldelse. Avtaler fra måned til måned kan avsluttes ved 30 dagers varsel, og avtaler fra uke til uke kan avsluttes ved syv dagers varsel.

New Mexico leietakers rett til rettferdig bolig

New Mexico -leietakere er beskyttet av Federal Fair Housing Act. Denne loven beskytter syv klasser av mennesker mot å bli diskriminert i enhver aktivitet relatert til bolig:

  • Farge
  • Uførhet
  • Familiestatus
  • nasjonal opprinnelse
  • Løp
  • Religion
  • Kjønn

New Mexico har også sin egen menneskerettighetslov, og denne handlingen beskytter fire ekstra klasser av mennesker basert på:

  • Ætt
  • Kjønnsidentitet
  • Seksuell legning
  • Spousal -tilknytning

En utleier har ikke lov til å kaste ut en leietaker bare basert på det faktum at de har vært et offer for vold i hjemmet. Faktisk kan en leietaker bruke en vold i hjemmet som forsvar hvis en utleier prøver å kaste ut en leietaker fordi de krenket leiekontrakten.

Leietakeren må ha søkt om og mottatt en midlertidig tilbakeholdelsesordre på grunn av hendelsen som forårsaket brudd på leiekontrakten, eller for en tidligere hendelse.

I enhver annen situasjon der en leietaker prøver å kreve vold i hjemmet som forsvar, kan retten bestemme seg for å kaste ut leietakeren som er direkte ansvarlig for leiekontrakten og la den andre leietakeren forbli i enheten og leve ut resten av leiekontrakten.