Lovgivning om eiendommer hvordan byrå opprettes

Express Agency

Express Agency opprettes av enten en muntlig eller en skriftlig avtale mellom rektor og agent. Det indikerer deres uttrykkelige intensjon for denne representasjonsstatusen.

I eiendom opprettes byrå normalt av enten en skriftlig noteringsavtale med en selger eller en kjøperbyråavtale med en kjøper. Noen stater tillater verbale avtaler, men de fleste gjør det ikke.

Underforstått byrå

Det er også mulig å skape et byråforhold til partenes handlinger. Dette kalles underforstått byrå. Hvis en eiendomsmegler påtar seg ansvar som normalt er de fra en agent, men ikke har signert en byråavtale, kan hun fremdeles bli betraktet som en agent via underforstått byrå. På samme måte, hvis kunden ber agenten om råd eller handlinger som normalt er de i byrået, kan det opprettes et underforstått byrå.

Noen stater har opprettet spesifikk lovgivning som sier at ingen byråer kan eksistere uten skriftlig byråavtale. Dette hjelper til med å unngå utilsiktet underforstått byrå.

Ikke bli en ikke avslørt dobbelt agent

I statene som ikke har utelukket underforstått byrå, hvis du har en byrårepresentasjonsstatus med oppføringsklienten din, må du være forsiktig med hva du gjør hvis du jobber med en kjøper som er interessert i den oppføringen. Først må du røpe byråstatusen til kjøperen og deretter ikke påta seg plikter som vil innebære at du også er deres agent.

Slik det mest gjøres i dag

Lisensen min henger i New Mexico, men jeg har også hatt meglerlisenser i Texas og Colorado tidligere. Mange stater har nå dokumenter og avsløringer som støtter "transaksjonsmegling", eller kalt av andre navn, representasjon av en kjøper eller selger uten "byrå."Begrepet eiendomsmegler betyr sjelden det lenger i disse dager.

Så jeg kan ta en oppføring og ikke være en agent for selgeren, og det er akkurat det jeg alltid har gjort. Den eneste gangen spørsmålet om byrå noensinne kom med en kjøper eller en selger var hvis jeg jobbet med en advokat eller en dommer. Av en eller annen grunn tiltrakk jeg dem med nettstedet mitt. De ville ikke at jeg skulle være deres agent på grunn av stedfortredende ansvar. 

Vicarious Ansvar setter agentens klient i fare for agentenes aktiviteter. Så hvis jeg skulle gjøre noe galt eller gjøre en feil, ville min klient også bli holdt ansvarlig. Disse juridiske menneskene visste at de ikke ønsket den risikoen, selv om de visste at jeg fulgte reglene nøye.

Når jeg jobbet med kjøpere, jobbet jeg alltid som transaksjonsmegler, aldri en agent. De spurte nesten aldri, og statens avsløringsskjema redegjorde tydelig for pliktene mine til kunden min. Her er de rett fra loven:

 EN. Ærlighet og rimelig omsorg som angitt i bestemmelsene i denne seksjonen;

 B. Overholdelse av lokale, statlige og føderale rettferdige boliger og antidiskrimineringslover, New Mexico eiendomslisenslov og regler for eiendomskommisjonen, og andre gjeldende lokale, statlige og føderale lover og forskrifter;

C. Ytelse av alle skriftlige avtaler inngått med kunden eller klienten;

D. Hjelp til meglerens kunde eller klient med å fullføre transaksjonen, med mindre annet er avtalt skriftlig av kunden eller klienten, inkludert:

1. Presentasjon av alle tilbud eller motbyggere på en riktig måte; og
2. Hjelp til å overholde vilkårene og betingelsene i kontrakten og med avslutningen av transaksjonen; Hvis megleren i transaksjonen ikke leverer tjenesten, råd eller hjelp beskrevet i avsnitt (1) og (2) i underavsnitt D på 16.61.19.8 NMAC, kunden eller klienten må skriftlig samtykke i at megleren ikke forventes å tilby slik tjeneste, råd eller hjelp, og megleren skal røpe eksistensen av en slik avtale skriftlig til de andre meglerne som er involvert i transaksjonen;

E. Anerkjennelse fra megleren om at det kan være forhold relatert til transaksjonen som er utenfor den tilknyttede meglerens eller kvalifiserende meglers kunnskap eller ekspertise, og at den tilknyttede megleren eller kvalifiserende megleren vil antyde at kunden eller kunden søker ekspertråd i disse sakene;

F. Hurtig regnskap for alle penger eller eiendommer mottatt av megleren;

G. Skriftlig avsløring til deres klient eller kunde og til andre meglere som er involvert i transaksjonen av potensiell interessekonflikt som megleren har i transaksjonen inkludert, men ikke begrenset til:

1. Ethvert skriftlig meglerforhold megleren har med andre parter i transaksjonen eller;
2. Enhver vesentlig interesse eller forhold til en virksomhet, personlig eller familie karakter som megleren har i transaksjonen;
3. Andre alternativer for andre meglerforhold som er tilgjengelige i New Mexico;

H. Skriftlig avsløring av eventuelle uønskede materielle fakta som faktisk er kjent av den tilknyttede megleren eller kvalifiserende megleren om eiendommen eller transaksjonen, eller om den økonomiske evnen til partenes transaksjon til å fullføre transaksjonen; Fakta fra bivirkninger som krever avsløring inkluderer ikke informasjon som dekkes av føderale messelover eller New Mexico menneskerettighetslov;

 Jeg. Opprettholdelse av konfidensiell informasjon som læres i løpet av ethvert tidligere byråforhold med mindre avsløringen er med den tidligere klientens samtykke eller er lovpålagt;

J. Med mindre annet er autorisert skriftlig, skal en assosiert megler eller kvalifiserende megler ikke røpe til kunden eller klienten sin under transaksjonen som deres selgerklient eller kunde tidligere har indikert at de vil godta en salgspris mindre enn den spør eller oppførte prisen på en eiendom; at kjøperklienten eller kunden deres tidligere har indikert at de vil betale en pris som er større enn prisen som er sendt inn i et skriftlig tilbud; motivasjonen til deres klient eller kunde for å selge eller kjøpe eiendom; at deres selgerklient eller kunde eller deres kjøperklient eller kunde vil gå med på å finansiere andre vilkår enn de som tilbys; eller all annen informasjon som blir bedt om skriftlig av den tilknyttede meglerens eller den kvalifiserende meglerens kunde eller klient for å forbli konfidensiell, med mindre avsløringen er pålagt av loven.

Som tar seg av eventuelle bekymringer kundene mine kan ha hatt.