Leie til leietakere med kriminelle poster

Mens utleiere har den endelige avgjørelsen som leietakere skal plassere i leieboligene sine, er det visse regler som må følges. Som en del av screeningsprosessen kan utleiere få tilgang til søkernes kriminelle poster, men de må fremdeles følge visse retningslinjer når de bruker denne informasjonen. Her er hva du skal se etter i en kriminell journal og hva du skal inkludere i en kriminell historiepolitikk for å unngå å bli beskyldt for diskriminering.

Federal Fair Housing Act har fordeler og ulemper for utleiere når det gjelder å håndtere søkere som har en kriminell fortid. Det er viktig å forstå hva som er bra med handlingen for utleiere, så vel som hva som kan gjøre styring av leieboliger vanskeligere.

• Forsvarlige politikker håndhevet konsekvent er beskyttet.

• Utleiere har muligheter til å bevise sakene sine.

• De med visse medikamentrelaterte overbevisninger har færre beskyttelse.

• Rimelig beskyttelse for leietakere eller eiendommer er ikke diskriminerende.

• Selv en mindre inkonsekvens i håndhevelsen kan skade en sak.

• Kjennelser kan være uforutsigbare, uansett hvor sterk utleiers sak.

• Utleiere har ingen beskyttelse hvis det ikke er noen overbevisning.

• Å forsvare politikk fra utfordringer kan være kostbare og tidkrevende.

Hva du skal vurdere

Når du vurderer en potensiell leietakers kriminelle journal, er det flere faktorer som må tas i betraktning.

• Var den personen dømt? Det er en stor forskjell mellom å bli arrestert for en forbrytelse og bli dømt for en forbrytelse. En arrestasjon gjør ikke en person skyld i noe, så en utleier skal ikke avvise en potensiell leietaker bare basert på en arrestasjon.
• Hva var lovbruddet? Hvilken lovbrudd begikk søkeren faktisk? Hva var forbrytelsens natur? Hvis dette ikke er klart, må du kontakte en advokat eller politibetjent for avklaring.
• Hvor alvorlig var lovbruddet? Måtte søkeren betale en bot eller tjene faktisk fengsel for lovbruddet begått? Stjal de en skjorte fra kjøpesenteret, eller skjøt de noen?
• Hvor nylig var lovbruddet? Foretok søkeren lovbruddet i fjor, eller skjedde det for 20 år siden?
• Hvor mange lovbrudd er det? Har søkeren en kriminell handling å vurdere, eller har de en lang liste over lovbrudd?
• Når skjedde lovbruddet (e)? Hvis det er flere lovbrudd, forekom de alle rundt samme periode, eller foregikk lovbruddene i flere forskjellige år?
• Ville andre leietakere være i faresonen? Setter søkerens natur at søkeren begikk andre leietakere i fare? Noen eksempler kan være narkotikahandel, voldtekt, molestering av barn eller overgrep og batteri. En utleier er ansvarlig for å opprettholde et trygt miljø for leietakere.
• Kan lovbruddet påvirke søkerens evne til å betale husleie? Hvis personen ikke har noen tidligere eller nåværende sysselsetting, har du rett til å nekte å leie til søkeren basert på manglende evne til å foreta leiebetalinger.
• Kan lovbruddet sette leieboligen din i fare? En utleier har ansvaret for å holde leieboligen trygg. Setter søkerens kriminelle journal leieboligen i fare? Noen eksempler på potensielle risikoer er brannstiftelse eller hærverk.

Begrensninger for å nekte søknader

En bred politikk for å nekte bolig for enhver potensiell leietaker med enhver form for kriminell historie vil bli ansett som diskriminerende i henhold til Federal Fair Housing Act. Utleiere har lov til å ha politikk på plass som nekter bolig til de med spesifikke kriminelle fortid som kan sette sikkerheten til andre leietakere eller eiendommen i fare. Når man ser på en søkers kriminelle historie, må en utleier også vurdere typen lovbrudd, alvorlighetsgraden av lovbruddet og hvor lang tid siden lovbruddet skjedde.

Juridisk beskyttelse for søkere

Federal Fair Housing Act beskytter ikke spesifikt de med kriminelle poster mot diskriminering i boligrelaterte aktiviteter. Snarere har HUDs Office of General Counsel gitt retningslinjer for hvordan utleiere og andre skal henvende seg til de med kriminelle poster for å minimere sjansene for å bli beskyldt for diskriminerende praksis.

I henhold til loven er det ulovlig å diskriminere basert på farge, funksjonshemming, familiær status, nasjonal opprinnelse, rase, religion og kjønn. HUD mener at å nekte å leie til de med kriminelle poster kan ha et resultat av å diskriminere minoriteter.

Afroamerikanere og latinamerikanere blir arrestert, dømt og fengslet med mye høyere renter enn befolkningen generelt. I følge data fra National Association for the Advancement of Colored People (NAACP) utgjør afroamerikanere og latinamerikanere omtrent 30% av U.S. Befolkning, men de utgjør nærmere 60% av alle fengslede personer i 2015, det siste året som data er tilgjengelig.

HUD mener en utleierpolitikk som begrenser leietakere basert på kriminell historie, vil påvirke minoritetsgrupper uforholdsmessig påvirke minoriteter. Derfor anses en slik politikk som en diskriminerende praksis.

HUD bryter dette ned i to kategorier, utilsiktet diskriminering og forsettlig diskriminering.

Utilsiktet diskriminering

HUD bruker en tretrinnsprosess for å avgjøre om en utleiers kriminelle historiepolitikk er diskriminerende og bryter Federal Fair Housing Act.

1. Har politikken en diskriminerende effekt? Anklagere må fremlegge bevis for å vise at en politikk påvirker de med et visst rase eller nasjonalt opprinnelse mer enn andre grupper. Statlig eller lokal statistikk bør brukes til å bevise dette poenget, men hvis de ikke er tilgjengelige, kan også nasjonal statistikk brukes. Hver sak er unik og må bruke spesifikke fakta som leietakere, lokal straffestatistikk og folketellingsdata for å støtte krav.
2. Er politikken som er nødvendig for å oppnå en legitim ikke -diskriminerende interesse? Utleiere må fremlegge bevis for å bevise at deres politikk ikke er en form for diskriminering og nødvendig av en annen legitim grunn. Mange utleiere hevder årsaken til en policy er å beskytte sikkerheten til andre leietakere på deres eiendom. Dette anses generelt som en legitim grunn til å nekte å leie til en leietaker med en kriminell historie. Utleier må imidlertid gi en spesifikk grunn til hvorfor leietakers spesifikke kriminelle historie truer sikkerheten til eiendommen og leietakerne. En generell påstand om at alle med kriminell historie er farligere enn noen uten kriminell historie ikke er akseptabel. Politikk må være spesifikke når det gjelder å si at en utleier ikke vil leie til de med straffedom som kan sette leietakernes eller eiendommen i fare. I tillegg kan ikke utleiere nekte å leie til potensielle leietakere som er blitt arrestert, men ikke dømt. Endelig må utleiere ta hensyn til hvor nylig en forbrytelse skjedde. Det vil være vanskeligere å rettferdiggjøre å nekte å leie til en potensiell leietaker hvis forbrytelsen skjedde for 20 år siden.
3. Er det et mindre diskriminerende alternativ? Hvis en utleier kan bevise at det er en legitim grunn til å ha en kriminell journalpolitikk på plass, er det opp til en anklager å understreke en mindre diskriminerende tilnærming. Dette kan omfatte å se på faktorer i tillegg til kriminell historie, for eksempel en søkers historie om leieforhold, alder på tidspunktet for en straffbar handling, eller en søkers innsats for å rehabilitere etter lovbruddene.

Forsettlig diskriminering

En utleiers politikk er med vilje diskriminerende hvis leietakere med lignende kriminelle poster behandles annerledes. Hvis to potensielle søkere har lignende kriminelle avspillinger, men er fra to forskjellige løp, og utleier gjør unntak for den ene søkeren og ikke den andre, kan dette være et brudd på Federal Fair Housing Act.

Det er opp til potensielle leietakere å fremlegge bevis for at en utleier diskriminerte dem fordi de er medlem av en viss demografisk. Utleiere må fremlegge bevis for å bevise at det er noen ikke -diskriminerende faktor som førte til at de utelukker en leietaker. Utleiere kan fremdeles bruke andre kvalifiseringsstandarder som ikke er ansett som diskriminerende, for eksempel en leietakers evne til å betale husleie i tide.

Narkotikarelaterte forbrytelser

Utleiere kan ikke dømmes for utilsiktet diskriminering for å nekte å leie til en leietaker som er dømt for ulovlig produksjon eller distribusjon av et kontrollert stoff. Å nekte boliger bare for medlemmer av et visst rase, nasjonalt opprinnelse eller annen gruppe basert på denne standarden kan imidlertid betraktes som forsettlig diskriminering.