Hvorfor kjøpere bruker pantelån

Kjøpere, spesielt i de kommersielle eiendomsmarkedene, bruker pantelån av tepper av flere årsaker. Långivere tjener penger på å tjene lån. Hvis tallene fungerer og de får nok sikkerhet, vil kommersielle långivere oppstått teppet pantelån som brukes i investeringer i næringseiendommer. Kanskje din neste investering vil bli bedre tjent med et teppet pantelån.

Du må konsolidere egenskaper for en refinansiering

En investor kan eie flere eiendommer finansiert til forskjellige tider og med veldig forskjellige pantelånsvilkår. Hvis prisene er lave, kan det være mulig å gruppere eiendommer sammen for refinansiering med et teppet pantelån. Ved å gjøre dette kan betalinger være lavere samlet. Det kan også tillate eieren å ta ut kontanter å brukes til ytterligere investeringer. Spesielt hvis en investor holder flere hjem kjøpt til forskjellige tider til forskjellige boliglånsrenter, kan dette være et alternativ hvis det er noe egenkapital. For eiendommer som holdes en stund, kan det se slik ut:

• Eiendom en verdi $ 165 000, lånebalanse $ 125 000 til 6.5%, betaling $ 847/mth
• Eiendom B Verdi $ 172 000, lånebalanse $ 122 000 til 6.75%, betaling $ 809
• Eiendom C Verdi $ 149 000, lånebalanse $ 118 000 til 6.0%, betaling $ 746
• Totalverdien er $ 468 000, totalt skyldig er $ 365 000, totale betalinger på $ 2.402
• Egenkapital er omtrent 23%, så et lån er mulig.
• Nytt teppepantelån på $ 365 000 til nåværende 5.0% rente er betaling på $ 1.959
• $ 443 Økning i månedlig kontantstrøm

Øk finansiering for nye anskaffelser

Anta at en investor ønsker å utvikle eller rehab. Mengden kontanter som trengs for kjøpet og arbeidet er større enn det som kan lånes på den eiendommen alene. Kjøperen kan gi andre eiendommer i en teppet eiendomslånstransaksjon. Under de rette forholdene kan kjøperen få mer enn de nødvendige midlene til det nye prosjektet. Som du ser i forrige eksempel, jobber vi med eiendommer som eies en stund eller hadde store forskuddsbetalinger. Det nye lånet vil trenge betydelig egenkapital, spesielt hvis du tar ut kontanter.

Bedre lånevilkår

Ved å inkludere andre eiendommer i et teppepantelån, er långiveren bedre beskyttet med ekstra verdi som sikkerhet. Dette kan ofte brukes som et verktøy for å forhandle om bedre renter eller andre lånevilkår. Hvis en lavere betaling gir mulighet for en positiv kontantstrøm fra husleie, kan dette være veien å gå. Anta at utgiftene har økt, kanskje skatter. Ved å bruke denne tilnærmingen kunne investoren komme tilbake til eller i nærheten av tidligere kontantstrøm med et teppepantelån.

Selgere kan låse inn ekstra eiendommer i å holde papir

Hvis det å selge en eiendom og bedt om å ta på seg noe av finansieringen, kan en selger beskytte sin stilling bedre hvis de kan få kjøperen til å bruke annen eiendom de eier som ytterligere sikkerhet for lånet. Kanskje en enkelt familieutleieinvestor med en betydelig portefølje prøver å flytte til leilighetsinvesteringer. 

Et prosjekt er funnet, men selgeren må ta tilbake noe av finansieringen. De kan bare gjøre det hvis kjøperen bruker noen andre eiendommer for å gi selgeren økt sikkerhet. Som vi kan se, er det veldig gode forretningsgrunner for å bruke et teppet eiendomslån. Hvis noen eller alle disse kriteriene er til stede, bør kjøpere, selgere og långivere vurdere dette alternativet.