Hva er et vesentlig faktum?

Et vesentlig faktum i eiendommer er informasjon som, hvis kjent, kan føre til at en kjøper tar en annen beslutning om å forbli i en kjøpskontrakt, eller til den betalte prisen eller mottatt for eiendom. Både bolig- og kommersielle eiendommer kan påvirkes av krav til materiell fakta.

De fleste statlige lover krever at en eiendomsmegler må avsløre alle kjente materielle fakta.

Hva er et vesentlig faktum?

Et materielt faktum må være nettopp det-et støttbart faktum. Det må forringe verdien av eiendommen eller utgjøre en fare for beboerne. Men det kan også ganske enkelt være informasjon som vil påvirke legitimiteten og håndhevbarheten av kontrakten.

• Alternativt navn: Materiell bivirkning

De nøyaktige detaljene om hva som utgjør eller ikke utgjør et vesentlig faktum kan variere noe etter stat.

Hvordan materielle fakta fungerer

Agenter, meglere og selgere har en forpliktelse i alle stater til å røpe eller avsløre informasjon som kan påvirke salgbarheten til en eiendom. Som et eksempel skulle en agent som viste en eiendom i det siste som hadde vannskader den gangen, røpe denne informasjonen til potensielle kjøpere, selv om skaden ikke er synlige år senere.

Kjøpere kan vurdere på nytt hvor mye de vil tilby, eller om de vil være i avtalen hvis de vet om betydelig vannskade.

Typer materielle fakta

Materielle fakta kan variere fra fysiske feil til noe mindre håndgripelig, for eksempel rykter om et spøkelse som vanlige skrangler kjeder på loftet.

Hjemmeforhold og reparasjonsproblemer

Kjente feil i strukturen må avsløres som materielle fakta i nesten alle stater. En potensiell kjøper ville enten ombestemme seg eller pristilbudet deres hvis de lærte om et problem med taket eller fundamentet.

De fleste långivere krever hjemmeinspeksjoner og takseringer som mest sannsynlig vil dukke opp alvorlige feil, selv om agenten eller selgeren ikke røper dem. Det er generelt ikke å skjule disse tingene.

Som et eksempel viste en eiendomsmegler som først og fremst jobbet som en kjøperagent et hjem til en potensiell kjøper. Kjøperen tok en ny kjøpsbeslutning etter at de hentet hjørnet av et områdeteppe og fant en betydelig fundamentsprekk over store deler av hovedrommets gulv. Selgeren og/eller oppføringsagenten hadde en plikt til å avsløre denne informasjonen.

Mord eller død i hjemmet

Denne kategorien er oppført som en "emosjonell defekt" i noen stater. Det inkluderer drap, dødsfall eller andre voldelige forbrytelser som kan ha skjedd på eiendommen.

Ta kontakt med staten for å finne ut hva som anses som rapporterbar i tilfelle av emosjonelle feil. Det kan være begrensninger på tidsrammer og dødsfall av naturlige årsaker eller selvmord.

En domstol i Pennsylvania utstedte en presedensavgjørelse om at et tidligere drap i et hjem ikke var et vesentlig faktum og ikke trengte å bli avslørt, men det er bare en stat. Du vil definitivt se på statens regler hvis du har kunnskap om at et drap ble begått i hjemmet. En domstol i California gjorde akkurat det motsatte og styrte for en kjøper som ikke ble fortalt om drap i et hjem de kjøpte. 

Noen ganger må til og med voldelige dødsfall avsløres, selv om de ikke ble teknisk eller lovlig ansett som drap. Et eksempel vil være en skyting av selvforsvar av en inntrenger i hjemmet inne i hjemmet.

Hjemsøkte hus

Historier om spøkelser, hjemsøkende og paranormal aktivitet er ikke ansett som et vesentlig faktum i mange stater. Eiendommen kan ryktes å være lokalisert i nærheten.

Noen ganger er det best å bare gjøre avsløringen hvis du ikke kan være sikker på hva som skal avsløres uten å gjøre noe research.

Dyr som materielle fakta

Selgere må røpe om et hus har problemer fra dyr eller skadedyr i noen stater. Texas krever avsløring av bi -svermer, skorpioner og rabiat dyr, men det er ikke bare dyreproblemer som dette du må vurdere når du selger hjemmet ditt. Dyreproblemer kan omfatte en nabos ustanselig bjeffende hund eller til noen i nabolaget som oppdrar kyllinger.

En megling i en Iowa -sak måtte betale skader for ikke å gi ordentlig avsløring for kjøpere av det faktum at det var en HOA -begrensning av en hund per bolig. Kjøperne fant ut og drepte avtalen. Sesongproblemer fikk hjemmet til å holde seg på markedet en stund og selge for mindre enn de første kjøperne som tilbys. 

Krav for å avsløre materielle fakta

Eiendomsmeglere og deres meglere er i farlig territorium hvis de ikke klarer å røpe noe de vet, selv om de tror de ikke trenger å gjøre det. En god regel å følge er at du bare skal gå foran og avsløre informasjonen for å unngå søksmål hvis du lurer på om du skal i utgangspunktet.

Skader som er tildelt i et søksmål over ikke avslørte materielle fakta, kan variere fra straffende i ekstremt dårlige tilfeller (den monetære prisen er ment som straff for selgeren og/eller agenten) til kompenserende (selgeren og/eller agenten må kompensere kjøperen for kostnadene for reparere problemet). Igjen kan det avhenge av staten.

Det er en god sjanse for at det ville plage en kjøper hvis informasjonen fikk deg til å tenke to ganger på å avsløre den.

Noen stater, for eksempel Maryland, går et skritt videre og krever at selgere og eiendomslisenser må avsløre om de til og med "burde" ha visst om et vesentlig faktum.Oregon forplikter selgere og rettighetshavere til å søke ekspertråd hvis de tror det kan være et problem, men problemet er utenfor deres kompetanseområde.

Spørsmålet er imidlertid enklere for agenter og meglere som praktiserer eksklusivt kjøperbyrå. De representerer bare kjøpere, ikke selgere, og det er lett å holde deres beste interesser øverst på listen.

Key Takeaways

• Et vesentlig faktum er informasjon som vil påvirke en kjøpers beslutning om å kjøpe en eiendom eller hvor mye de kan være villige til å betale for den hvis de ble gjort oppmerksom på den.
• Materielle fakta kan omfatte strukturell skade eller "emosjonell" informasjon om eiendommen, for eksempel at noen ble myrdet der.
• Selgere og eiendomslisenser er lovlig påkrevd i alle stater for å røpe materielle fakta, men de nøyaktige reglene for å gjøre det og med hensyn til hva som nøyaktig må avsløres kan variere.
• Å jobbe med en trent og lisensiert eiendomsmegler eller megler i ditt område vil hjelpe deg å unngå mest kostbare feil ved ikke-avsløring av materielle fakta.